경제 News [2026. 01. 13]

“토허제에 적응”… 서울 작년말 거래 13% 늘었다

2026.01.13. 동앙일보

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10·15규제 직후와 최근 40일 비교

신규 허가구역 노원 거래 117% 증가… 일부 단지는 호가 2억원 오른 곳도

성북-은평-구로도 실수요 매수 꿈틀

전문가 “공급확대 추가 대책 시급”

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3930채 규모 재건축 추진 단지인 서울 노원구 미성·미륭·삼호3차. 이른바 ‘미미삼’이라 불리는 이곳은 최근 전용 59m² 호가가 11억 원대에 형성돼 있다. 지난해까지만 해도 9억 원대에 거래되던 매물이다. 이 일대에서 영업하는 한 공인중개사는 “최근에 11억 원에 전용 59m² 거래 약정서를 쓰고 토지거래허가를 받으려고 기다리는 상태”라며 “예전부터 내 집 마련을 준비하고 있던 매수자들이 집값이 더 오르기 전에 사려는 분위기”라고 전했다.

10·15 부동산 대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정된 이후 최근 들어 노원, 성북 등을 중심으로 토지거래허가 건수가 늘고 있는 것으로 나타났다. 수요자들이 토지거래허가 등 규제에 적응하며 상대적으로 대출규제 영향이 덜하고 실수요 목적으로 매수하기 좋은 지역 위주로 거래가 다시 늘어나는 것 아니냐는 분석이 나온다.

12일 직방이 서울시 토지거래허가내역을 분석한 결과에 따르면 지난해 10월 20일부터 11월 28일까지 40일간 허가 건수는 5252건이었다. 이후 40일간(11월 29일∼2026년 1월 7일) 허가 건수는 5937건으로 직전 40일 대비 13.0% 증가했다.

특히 서울 외곽, ‘비(非)한강벨트’ 지역을 중심으로 허가 건수가 늘고 있다. 노원구는 지정 직후 284건에서 최근 40일간 615건으로 117% 증가했다. 이어 성북구(259건→392건·51%), 은평구(203건→313건·54%), 구로구(176건→312건·77%) 순이었다. 기존 허가구역이었던 용산구(199건→90건·―55%), 서초구(362건→164건·―55%), 강남구(484건→233건·―52%) 등에서는 허가 건수가 줄었다.

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거래 때마다 지자체 허가를 받아야 하고, 무조건 실거주해야 하는 강력한 수요억제책에 수요자들이 적응하면서 대책 직후 급감했던 거래량이 다시 늘어나고 있는 양상이다. 특히 대출 규제가 비교적 느슨한 지역에서 상대적으로 거래량이 더 많이 증가한 것으로 보인다. 10·15 대책으로 현재 주택 가격 15억 원 이하는 6억 원, 15억 원 초과는 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 주택담보대출 상한선이 차등화돼 있다.

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김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 “서울 외곽은 아직 2021, 2022년 당시의 최고가보다는 가격이 낮은 아파트가 많다”며 “토지거래허가는 어쩔 수 없는 상수로 받아들이고 그나마 가격이 덜 오른 곳에서 매수하려는 수요가 나오는 것”이라고 분석했다.

문제는 시장 수요는 다시 살아나고 있는데 매물은 오히려 줄어들었다는 점이다. 부동산빅데이터 업체 아파트실거래가(아실)가 집계한 12일 기준 서울 아파트 매물 건수는 총 5만6375건으로, 10·15대책 발표 직전 7만4044건에 비해 약 23.8% 줄었다. 토지거래허가구역에서는 세입자가 있는 집은 전월세 계약이 끝날 때까지 집을 팔 수 없다. 이 때문에 집주인들이 매물을 거둬들이면서 규제에 따른 수요 감소보다 매물 감소가 더 큰 폭으로 나타나고 있는 것이다.

전문가들은 대출규제나 실거주 의무 부여 등 수요억제책으로는 집값 안정에 한계가 있는 만큼 주택 공급 확대 등 추가 대책이 시급하다고 지적했다. 김인만 김인만경제부동산연구소장은 “입주 물량이 줄어든 만큼 집주인이 매물을 내놓을 수 있도록 양도세 완화 등 세제 유도책이 필요한 시점”이라고 지적했다.

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"올해 전셋값 상승폭 작년 넘는다"…입주 절벽이 집값 악순환 불러

2026.01.12. 아시아경제

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전문가 전원 전세 상승 예견…"하락·보합 의견 단 1명도 없어"

전세 수급 불안 원인 1위 "누적된 공급 절벽"(54.1%)

집값 상승 절대 변수도 '공급 부족'…영향력 5점 만점에 4.11점

정부 규제 기여도 1~2점 부정 평가 58%…"시장 안정에 미흡"

"세제 개편보다 공급 확대 우선" 강력 주문

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올해 전셋값의 상승 폭은 지난해 수준을 뛰어넘을 것이며, 이는 집값을 자극하는 악순환의 시작점이 될 것으로 예상된다. 전문가들은 이미 전국적으로 주택 시장에 매물이 급감한 상황에서 입주 물량 감소에 따른 '수급 쇼크'는 임대차 시장 불안을 더욱 자극할 것으로 전망했다.

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전셋값이 매매가 밀어 올리는 '악순환' 전국 확산 우려

이번 설문에서 응답자 전원은 "전셋값 상승"을 예상한 것은 수급 쇼크에 대한 우려가 커진 영향이다. 응답자의 72.2%(26명)는 "전셋값 오름폭이 지난해보다 더 커질 것"이라고 답했다. 나머지 27.8%(10명)도 '상승(지난해보다는 상승폭 축소)'을 택했다. 반면, 전세 시장에서 하락이나 보합을 전망한 전문가는 단 1명도 없었다. 특히 이들은 서울 전셋값의 경우 매맷값보다 가파르게 뛰면서 전세가율이 급증할 것으로 예상했다.

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전세 수급 불안의 핵심 원인으로 55.6%(20명)가 '입주 물량 부족 누적'을 1위로 꼽았다. 이어 매수 대기 수요가 전세 시장에 머무는 정주 수요 증가(22.2%, 8명)와 정부 규제로 인한 매물 잠김(11.1%, 4명) 등이 뒤를 이었다. 아파트 쏠림 현상(8.1%, 3명)과 임대차 2법에 따른 계약 만기(2.7%, 1명), 다주택자 비중 감소(2.7%, 1명) 등도 원인으로 지목됐다.

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설문에 참여한 한 전문가는 "전세 수급 불안의 핵심 원인은 최근 몇 년간의 인허가·착공 감소가 누적되며 실제 입주 물량이 줄어드는 구조적 공급 부족에 있다"며 "매수 심리 위축이나 아파트 쏠림, 제도 요인도 영향을 미치겠지만 가장 근본적인 요인은 시장에 신규 주택 부족"이라고 진단했다. 한국부동산원과 부동산R114에 따르면 올해 전국 입주 물량은 20만 6923가구로 지난해 대비 21.4% 감소한다. 특히 서울은 4만6767가구에서 2만8885가구로 38.2%가 증발한다.

공급 부족의 전조 현상인 '전세 매물 급감'은 이미 전국적인 현상이다. 아실에 따르면 최근 1년간 서울 전세 매물은 27.6% 줄어들며 역대 최저치를 경신 중이다. 지방 광역시도 상황은 심각하다. 1년 새 대전은 무려 58.1%의 전세 매물이 사라졌고, 세종도 57.6% 감소하며 매물 잠김 현상이 극심하다. 부산(-44.2%), 대구(-37.9%), 광주(-30.4%) 등 주요 거점 도시 모두 30% 이상의 감소율을 보이며 전세 거주자들을 월세 시장으로 내몰고 있다.

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전셋값 상승으로 인해 매매 시장 불안도 가중될 전망이다. 지난해 지방에서는 전셋값이 먼저 오른 뒤 매매가가 나중에 뛰는 패턴이 반복돼 왔는데, 이 패턴이 올해 전국적으로 확산할 가능성이 높은 것이다. 공급 부족이 전셋값을 밀어 올리고, 전세가율이 상승하며 매매가를 다시 자극하는 악순환이 우려되는 대목이다. 전국 매매가 전망 설문에서 응답자의 63.9%(23명)는 '상승하되 지난해보다 그 폭은 둔화할 것'이라고 답했으며, 27.8%(10명)는 '지난해보다 오름 폭이 더 커질 것'이라고 내다봤다. 반면 보합(5.6%, 2명)이나 하락(2.8%, 1명) 의견은 극소수에 불과했다.

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지역별로는 양극화의 골이 깊어질 전망이다. 수도권과 지방 간의 격차를 묻는 말에 전문가 69.4%(25명)가 '확대 심화'를 선택했다. 이어 '현 수준 유지'는 7명(19.4%), '격차 축소'는 4명(11.1%)이었다. 전세난은 전국적인 현상이지만, 매매 수요는 여전히 자산 가치가 검증된 선호 지역으로 쏠리는 양극화 현상이 계속될 것이라는 관측이다.

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전문가 86% "시장 안정 유일한 카드는 실질적 공급 확대"

올해 시장을 움직일 절대적 변수는 금융이나 정책이 아닌 '공급 물량'이 꼽혔다. 집값 오름세의 요인으로 전문가 64.9%(24명)가 '도심 공급 부족 심화'를 지목했다. 이어 매물 잠김(16.2%, 6명), 기준금리 인하(8.1%, 3명)와 핵심지 상승(8.1%, 3명), 규제로 인한 풍선효과(2.7%, 1명) 순으로 답했다.

공급 부족이 시장 가격에 미치는 영향력을 5점 척도로 질문한 결과, 전문가 80.5%가 4점(44.4%, 16명)과 5점(36.1%, 13명)을 선택했다. 전문가들이 매긴 영향력 점수는 평균 4.11점으로, 수급 불균형 문제가 심각하다는 방증이다. 3점이 6명(16.7%), 1점이 1명(2.8%)이었다.

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반면 시장 하방 압력으로는 거시경제의 침체(50.0%, 18명)와 강력한 대출 규제(27.8%, 10명)가 1, 2위 요인으로 꼽혔다. 하락 요인조차 정부의 정책 영향력보다는 거시경제 상황에 의한 강제적 제약이 더 큰 영향력을 발휘할 것으로 예상한 것이다. 가격 급등 피로감(11.1%, 4명), 금리 인하 지연(5.6%, 2명), 규제지역 확대 가능성과 세제개편 가능성이 각각 1명(2.8%)으로 뒤를 이었다.

 

정부의 규제 정책이 시장 안정화에 기여하고 있느냐는 질문에 전문가들은 5점 만점에 평균 2.3점이라는 박한 점수를 줬다. '1점(매우 낮음, 27.8%)'과 '2점(낮음, 30.6%)' 등 부정적 응답이 전체의 58.4%에 달했다. 중간인 3점은 11명(30.6%)이었으며, 4점은 4명(11.1%), 5점은 없었다.

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시장 안정화를 위한 최우선 정책 과제로는 응답자의 86.1%(31명)가 '서울 및 수도권 공급 확대'를 주문했다. 반면 보유세 등 세제 개편(13.9%, 5명)을 우선순위로 꼽은 전문가는 소수였다. 세제 개편 가능성을 선택한 5명 중 4명은 보유세 강화를, 1명은 보유세 완화를 각각 주문했다.

설문에 참여한 한 전문가는 "현시점에서 시장을 안정시킬 수 있는 유일한 카드는 공급"이라며 "정부가 가시적이고 실질적인 공급 시그널을 시장에 지속해서 전달해야만 전세난으로 촉발될 시장 불안을 잠재울 수 있을 것"이라고 강조했다.

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물량 늘지만 경쟁은 치열…경매시장 ‘옥석 가리기’ 심화

2026.01.12. 아시아경제

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전문가, 경매 물량 증가 전망

경기침체·고금리에 채무불이행 늘어

대체 투자처로 투자 수요 유입

주요 입지 매물에 경쟁 쏠릴듯

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올해 법원 경매 시장에는 말 그대로 '큰 장'이 설 가능성이 높다는 전망이 나온다. 고금리와 경기침체 여파에 부동산 물건이 경매로 쏟아지는 가운데, 정부의 고강도 부동산 대책으로 인해 경매 투자자가 집중적으로 쏠릴 가능성이 높다는 관측이다.

아시아경제가 12일 학계·연구소·건설사·금융권 전문가 36명을 대상으로 실시한 '2026 부동산 시장 대전망' 설문조사에 따르면 전문가들은 올해 경매 시장의 핵심 동향으로 '매물 증가'와 '낙찰가율 상승'을 꼽았다.

경매 물량은 예년보다 급증할 것으로 내다봤다. 응답자 중 26.5%(13명)는 채무 불이행으로 인한 경매 매물이 늘어날 것이라고 예상했다. 법원 경매정보 통계에 따르면 지난해 부동산 경매 신청 건수는 전년에 이어 2년 연속 11만건을 돌파할 전망이다. 글로벌 금융위기 수준과 맞먹는 수치다. 그런데 2024년에 경매 물건이 대거 접수된 탓에 지난해 접수된 물건 상당수가 아직 입찰장에 풀리지 못한 상황이다. 이로 인해 올해 하반기까지 경매 물량은 쏟아질 수밖에 없다.

경매 물량 증가에도 낙찰가율은 쉽게 꺾이지 않을 것으로 보인다. 전체 응답자의 44.9%(22명)는 입찰 경쟁이 치열해지면서 낙찰가율 상승이 전망된다고 응답했다. 10·15대책 이후 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 실거주 의무가 적용되지 않는 경매 시장이 대체 투자처로 급부상하고 있다는 판단이다. 지지옥션에 따르면 지난달 서울 아파트 경매 낙찰가율은 102.9%로 집계되며 3년 6개월 만에 최고치를 기록했다.

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설문에 참여한 한 전문가는 "올해 경매 시장은 경기 침체 여파로 매물이 점진적으로 늘어날 가능성이 있다"면서도 "시장이 고강도 부동산 대책에 따른 투자 대안으로 경매시장을 주목하면서 시중 유동자금이 유입될 가능성이 있다"고 설명했다.

다만 투자 수요는 재건축 호재 또는 수도권 주요 입지 등 상품성이 높은 매물에만 선별적으로 쏠릴 것으로 관측된다. 청약 시장처럼 경매 시장도 투자자들이 매물 옥석 가리기에 나설 것이라는 전망이다. 주요 입지 내 매물에만 투자 수요가 대거 몰릴 경우 낙찰가가 오르면서 기대 수익률은 오히려 낮아질 수 있다.

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설문에 참여한 다른 전문가는 "경매 물량 자체는 늘겠으나 투자자들의 관심은 입지와 상품성이 좋은 일부 매물에만 집중될 가능성이 크다"며 "입지와 상품성이 검증된 물건을 중심으로 경쟁이 몰리는 양극화 현상이 펼쳐질 것"이라고 예측했다.

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입주 1년 넘은 올파포 상가 63% 공실…"반값 세일에도 안 팔려"

2026.01.12. 서울경제

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■공실리스크에 애물단지 전락

서초 메이플자이 4곳 중 3곳 비어

있던 상가마저 임대료 비싸 폐업

버티다 경매 넘어가도 20%만 매각

노량진4, 재개발서 상가 아예 없애

고분양가發 수급 불균형 이어질듯

12일 서울 강동구 올림픽파크포레온 아파트 단지 상가가 비어 있는 모습을 보이고 있다. 성형주 기자

“아파트 단지 상가 내에 편의점이 있었는데 6개월 만에 폐업했어요. 아이들 등하굣길이어서 유동 인구가 많아 보여 시작했는데 막상 해보니 매출은 크게 늘지 않고 관리비와 월세를 합쳐 1000만 원가량을 매달 내야 하는 것이 부담으로 작용한 것입니다.”

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12일 서울 강남구의 한 대단지 아파트 상가에서 만난 인근 A중개업소 대표는 최근 폐업한 편의점을 언급하며 상가 시장의 분위기를 전했다. 그는 “신축 대단지에 역세권인 것이 장점이지만 임대료가 너무 높아 들어오려는 수요가 없다”며 “서울 강남권 단지 내 편의점 자리 월세는 평균 800만 원 수준”이라고 덧붙였다.

이날 서초구 잠원동 3호선 잠원역 2번 출구 바로 앞 ‘메이플 자이’ 단지 상가동 서관 건물 1층에도 상가 자리 12곳 중 8곳은 부동산 중개업소로 채워져 있었다. 2곳은 각각 통신사와 편의점이 자리하고 있고 나머지 2곳은 공실이다. 지난해 6월 입주를 시작한 메이플 자이의 단지 내 상가는 총 213개(조합원 154개, 일반분양 59개)에 달한다. 이 중 현재 전월세 계약을 하지 못한 물건이 159개로 전체의 74.6%에 달한다. 상가 자리 4곳 중 3곳이 공실인 셈이다.

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재건축·재개발 정비사업장에서 조합원들이 상가 시설을 짓지 않으려고 하는 것은 바로 공실 리스크 때문이다. 공실률이 높아지며 아파트 단지 내 상가는 처리가 불가능한 ‘애물단지’로 전락했다. 한국부동산원에 따르면 서울 집합상가 공실률은 2023년 3분기 8.3%에서 2년 만인 지난해 3분기에는 9.3%로 치솟았다. 입주 만 1년이 지난 서울 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온도 전체 단지 내 상가 477곳 중 전월세 계약이 체결되지 않은 매물은 303곳에 달한다. 전체 상가의 63.6%가 공실인 셈이다.

서울 서초구 잠원동 ‘메이플 자이’ 상가가 공실 상태로 남아 있는 가운데 임대 관련 현수막이 창에 붙어 있다. 천민아 기자

공실률이 높아지고 있지만 임대료가 떨어지지 않는 상황이어서 악순환은 반복되고 있다. 상가 소유주가 임대료를 낮추느니 공실로 두는 경우가 많기 때문이다. 잠원동 B중개업소 대표는 “요즘 다들 온라인으로 소비하는데 누가 높은 임대료를 내고 단지 내 상가에서 영업에 나서겠냐”며 “그런데도 상가 소유자는 전용면적 33㎡에 13억~15억 원씩 들여 분양받은 만큼 임대료를 낮추지 못하고 공실로 두다가 못 버티면 경매로 넘어가 상가 매물이 반의 반값에 낙찰되는 상황”이라고 설명했다.

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경·공매 플랫폼 지지옥션에 따르면 지난해 경매에 넘어간 서울의 아파트 상가는 141건으로 2024년(100건)보다 41%나 늘었다. 가격을 낮췄음에도 경매 시장에서 매각이 성사된 사례는 35건에 불과하다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “버티다 못해 강제 경매까지 넘어가는 상가가 늘어났다는 의미”라며 “매각률 역시 아직 20%대 수준으로 시장의 관심을 전혀 끌고 있지 못하는 상황”이라고 지적했다.

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개별 분양이 어렵자 조합 측은 상가 가격을 낮춰 통매각하거나 할인 분양하는 방식도 검토하지만 쉽지 않다는 게 전문가들의 평가다. 이날 서초구 반포아파트(제3주구)주택재건축정비사업조합은 상가 일반분양분을 통매각하기 위한 입찰을 나라장터에 재공고했다. 입찰 보증금은 300억 원이고 마감은 이달 29일이다. 이곳 조합은 앞서 지난해 12월 입찰 공고를 냈으나 참여자가 없어 유찰됐다. 앞서 지난해 2월 메이플 자이 조합도 일반분양분의 상가에 대해 통매각을 추진했지만 아무도 입찰에 참여하지 않아 유찰됐다. 현재는 일반분양 상가를 개별로 다시 전환해 판매하고 있다. 그런데도 59개 중 48개 상가가 여전히 주인을 찾지 못하고 있다.

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올림픽파크포레온도 상가 처분을 위해 지난해 12월 신규 분양 건을 대상으로 할인 분양이라는 조치를 내놨지만 효과는 크지 않다. 단지 내 C중개업소 대표는 “원하는 가격이 있으면 가격 조율이 가능한 상황인데도 학교 앞이나 대로변 등도 임대가 잘 안 나간다”며 “전용 33㎡ 기준으로 13억 원에서 10억 원으로 매매가격 할인 물건도 나와 있다”고 말했다.

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이 때문에 잠실우성4차뿐만 아니라 서울 내 정비사업장 중 상가 면적을 축소하거나 없애는 곳들이 늘어나는 추세다. 서울 동작구 노량진역 일대 재정비촉진사업 구역 중 1·3구역 조합은 지난해 상가 면적을 축소하고 주택 분양 면적을 늘리는 방향으로 사업 계획을 변경했다. 촉진계획변경안에 따르면 1구역은 기존 상가 면적 1만 3879㎡를 7801㎡로 6078㎡가량 축소하고 분양 주택 면적은 23만 1102㎡에서 25만 6396㎡로 늘렸다. 3구역은 기존 상가 면적을 3709㎡만큼 줄여 4844㎡로 변경했고 분양 주택 면적은 2만 7195㎡ 증가한 11만 5830㎡로 결정했다. 노량진4구역은 아예 재개발 이후 신축 시설에서 상가 시설을 없앴다.

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앞으로도 이 같은 현상은 이어질 것으로 전망된다. 윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원은 “오프라인 소비 방식이 과거에 비해 감소한 반면 인건비는 올라갔기 때문에 상가에 입점해 사업을 운영할 때 일정 수준 수익률을 낼 수 있는 사업자가 줄어든 영향”이라며 “또 신축 단지가 생겨나면서 단지 내 상가 공급량이 그동안 꾸준히 많았고 서울은 토지 가격도 줄곧 상승해 상가 분양가가 높게 책정된 상태로 수급 불균형은 당분간 이어질 것”이라고 분석했다.

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부동산 대박 났네…집값 10배 올랐다는 여가수

2026.01.12. 매일경제

조현아. 사진ㅣ스타투데이DB

그룹 어반자카파 멤버 조현아(36)가 서울 금호동 집을 매매한 뒤 10배 이상의 시세 차익을 봤다고 밝혔다.

지난 11일 방송된 SBS ‘미운 우리 새끼’에서 조현아는 가수 김종민과 함께 프랑스 출신 방송인 엘로디의 집을 구하기 위한 임장에 나섰다.

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이날 김종민은 과거 조현아가 친구의 돈을 주식에 투자해 3배 이상의 수익을 남겼다는 일화를 소개했다. 이에 조현아는 “그때는 시간이 많아서 ‘너희는 일을 해라. 나는 너희의 돈을 관리할게’라는 마인드였다”라고 말했다.

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조현아는 “돈의 가치가 오르는 속도보다 부동산의 가치가 오르는 속도가 빠르다”고 조언했다. 그러면서 “저는 청량리 쪽을 좋게 보고 있다”며 “한 가지 혹할 이야기가 있다. 제가 2016년에 길을 한번 잘못 들었다. 금호동에 가서 길을 잘못 들었는데 위치가 너무 좋아서 그걸 구매했다”고 말해 눈길을 끌었다.

그러면서 초기 투자비용 대비 10배 정도 올랐다고 덧붙였다. 아울러 어릴 적부터 은행을 자주 방문했다며 “빠져나간 돈, 빠져나갈 돈, 세금 준비 등 할 게 많았다”고 금융에 대한 관심을 드러냈다.

 

조현아. 사진ㅣ‘미운 우리 새끼’ 방송 캡처

앞서 조현아는 복수의 방송을 통해 코인, 부동산, 주식 등 다양한 투자를 진행 중이라고 밝혔다. 특히 그는 자신의 친구 돈 3천만 원을 1억으로 불렸던 사례를 언급해 눈길을 끌기도 했다.

지난 2009년 7월 어반자카파로 데뷔한 조현아는 팀내 홍일점으로 그루브하고 허스키한 목소리로 큰 사랑을 받아왔다. 팀 활동은 물론, 솔로로도 다양한 곡들을 발표하며 역량을 과시해왔다.

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특히 MBC ‘놀면 뭐하니’에서 제작한 프로젝트 그룹 WSG워너비 멤버로도 발탁되며 예능감과 가수 활동을 동시에 잡기도 했다. 팀은 지난달 3일 새 미니앨범 ‘스테이’를 발매했으며 그는 자신의 유튜브 채널을 통해 대중과 활발히 소통 중이다.

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환율·집값 이중압박 포위된 한은…15일 첫 금통위 ‘금리동결’ 유력

2026.01.12. 매일경제

오는 15일 올해 첫 금통위 기준금리 5연속 동결 무게 고환율이 물가 끌어올려 서울부동산 상승세도 안꺾여 마두로 축출로 유가 하락세 경기부양 속도조절 가능성

기준금리를 결정하는 올해 첫 한국은행 금융통화위원회에서 현재 금리가 유지될 것으로 전망된다. 고환율이 물가를 자극하고 서울 부동산 가격이 고공행진을 이어가는 상황에서 한은이 리스크를 감내하지 못할 것이란 시각이 우세하다. 경제성장률 회복을 위해서는 기준금리를 낮춰 내수경기를 자극할 필요가 있지만 글로벌 거시 환경도 한은이 좀 더 관망할 시간적 여유를 주고 있다는 판단이다.

일단 미국이 베네수엘라를 공습한 이후 국제유가가 하락하면서 물가 부담이 완화될 것이란 기대가 커지고 있다. 기준금리를 인하해 경기 부양을 서두를 필요성이 줄어들 수 있다는 분석이다.

11일 한은에 따르면 금융통화위원회는 오는 15일 새해 첫 번째 통화정책방향 회의를 열고 기준금리 조정 여부를 결정한다. 현재 기준금리는 연 2.50%다. 한은은 지난해 5월 기준금리를 0.25%포인트 내린 이후 7·8·10·11월 네 차례 연속 동결 기조를 이어왔다. 시장에서는 이번 회의까지 5회 연속 동결이 유력하다는 관측이 지배적이다.

한은은 그간 수도권 집값 급등을 주된 이유로 금리 인하를 주저했지만 최근에는 고환율 변수가 더해지면서 동결 기조가 더욱 굳어졌다.

지난 9일 외환시장에서 달러당 원화값은 주간 거래 종가 기준 1457.6원으로 집계됐다. 원화값은 지난달 외환당국의 개입으로 1420원대까지 올랐지만 새해 들어 하락세다. KB부동산에 따르면 서울 아파트 가격은 1월 첫째주 0.06% 오르며 49주째 상승세다.

실제로 한은은 최근 발표한 ‘2026년 통화신용정책 운영방향’에서 기준금리 동결 국면을 상당 기간 이어갈 것임을 시사한 바 있다.

김정식 연세대 경제학부 명예교수는 “환율은 높아지고 있으며 이와 관련해 통화량 증가 등 한은에 대한 책임론이 나오는 가운데 금리는 동결될 수밖에 없다”고 전망했다. 양준석 가톨릭대 경제학과 교수도 “근본적으로 집값과 가계부채를 봐야겠지만 이번에는 고환율 문제가 주요 요인으로 제시될 수 있다”며 “환율이 천천히 올라가는 상황에서 내수가 특별히 나빠보이지 않아 기준금리는 유지될 것”이라고 말했다.

최근 국제유가 하락도 한은의 금리 인하 부담을 덜어주는 요인으로 작용하고 있다.

뉴욕상업거래소에 따르면 두바이유 선물가격은 지난해 9월 배럴당 70달러에서 지난 9일 배럴당 61.02달러로 하락했다. 미국이 지난 3일 마약과의 전쟁을 명분으로 니콜라스 마두로 베네수엘라 대통령을 체포한 이후 세계 1위 원유 매장국인 베네수엘라의 원유 판매와 수익 흐름을 사실상 통제하면서 유가가 배럴당 50달러 초반까지 하락할 가능성도 거론된다.

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이는 에너지 수입 의존도가 큰 한국 경제에 우호적이다. 실제로 정부는 올해 경제성장률 목표를 2%로 제시하면서 평균 국제유가를 배럴당 62달러(두바이유 기준)로 전제했는데, 현재 유가는 이미 이 수준을 밑돌고 있다. 재경부 관계자는 “국제유가가 하락하면 교역 조건이 개선되고 수입물가 부담이 줄어들면서 물가 상승률 둔화 효과가 나타난다”며 “미국이 베네수엘라를 급습한 영향으로 국제유가가 정부 예상보다 더 낮은 수준으로 떨어지면 국내 경제에 도움이 될 것”이라고 말했다.

여기에 새해 들어 반도체 업황 호조에 따른 코스피 랠리 역시 소비심리에 긍정적인 영향을 주고 있다. 자산가격 상승은 가계의 체감 경기 개선으로 이어질 수 있다. 유가 하락과 주식시장 강세가 동시에 나타나는 가운데 한은이 기준금리를 추가로 인하하며 경기 부양에 나설 필요성은 상대적으로 약해지고 있다는 평가다.

다만 연말 금리 수준을 두고는 인하와 2.50% 유지 사이에서 전망이 엇갈렸다. 하반기로 갈수록 경기 회복 여부에 따라 금리를 인하해야 한다고 요구하는 목소리가 커질 수 있다는 관측이다.

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3분기 이후 금리를 내릴 것이라고 예측한 박상현 iM투자증권 연구원은 “현재 국내 경기 회복세는 반도체만으로 이끌어가는 상황이기 때문에 상반기 중 반도체 업황 사이클이 정점에서 내려오면 그때쯤 금리 인하 목소리가 나올 것으로 본다”고 말했다. 반면 김 교수는 “주택이라는 필수재 가격이 규제를 가해도 쉽게 꺾이지 않고 있다”며 “지금 수준에서는 금리 인하 사이클이 사실상 끝난 것으로 보인다”고 말했다.

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사면 다 치솟던 AI주 이젠 끝이다…"올핸 종목 싸움" 미장 유망주

2026.01.13. 중앙일보

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한·미 증시 어디로 갈까, 2026 대전망

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지난해 한국 증시는 끊임없는 미국·중국 무역 갈등과 관세 전쟁, 중동 분쟁, 인공지능(AI) 폭락론 속에서도 연 수익률 75.7%라는 압도적인 성과를 보여줬다. 코스피가 올해도 작년처럼 오를 수 있을까. 전문가들은 AI 수요로 인한 반도체 호황과 상법·세법 개정 등 증시 활성화 정책으로 올해 코스피가 작년만큼은 아니지만 상승 곡선을 그릴 것으로 전망한다.

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박병창 교보증권 이사는 “한국은 지난해 9월부터 반도체 상승 사이클이 시작됐다”며 “삼성전자·SK하이닉스 두 회사의 올해 영업이익은 200조원에 달할 전망”이라고 분석했다. 이상연 신영증권 연구원 역시 “미국이 올 하반기에 추가로 금리를 인하할 것으로 예상되는 데다 트럼프 행정부가 달러 약세를 원하고 있어 (신흥국인) 국내 증시로 투자자의 관심이 쏠릴 것”이라며 “특히 국내 증시에는 반도체·바이오테크·조선·방산 등 AI 응용 생태계 조성이나 자국 우선주의 강화 국면에서 주목할 기업이 많다”고 분석했다.

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지난해부터 쉼 없이 달려온 코스피가 조정을 받을 수 있지 않을까. 이에 대해 이경민 대신증권 FICC리서치부장 은 “코스피는 코로나19 위기였던 2020년 3월 저점을 기록한 뒤 2021년 상반기까지 올라 고점을 찍었는데, 이런 그림이 올해 상반기까지 나올 수 있다”고 말했다. “기업의 연간 영업이익 증가율이 2027년까지 두 자릿수대를 기록할 것으로 전망되는 데다 수출도 양호하다”는 게 그 이유다. 이상연 연구원 역시 “1970년대 중동 건설 붐, 80년대 3저(低) 호황, 2000년대 중국 개방 등의 증시 호황기를 생각해보면, 국내 증시는 20~30% 오른 뒤 이듬해에도 계속 올랐다”며 “강세장 이후 또 강세장이 온 시기가 있었다는 점을 고려하면, 지금 코스피가 부담스러운 상황은 아니다”라고 분석했다.

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다만 주가 흐름에 대해선 엇갈린 전망을 내놨다. 박병창 이사가 ‘상고하저(上高下低)’를, 이경민 부장이 ‘상고하변’(상반기 상승, 하반기 변동성 장세)을 전망한 가운데 이상연 연구원은 ‘상보하고’(상반기 보합, 하반기 상승)의 흐름을 예상했다. 박 이사는 “상반기에는 우호적인 글로벌 유동성, AI 사이클, 상법·세법 개정과 반도체 상승 사이클 등으로 걱정 없이 지나갈 것”이라며 “이에 비해 하반기에는 미국 빅테크(대형 기술기업)의 회사채 발행과 미국 정부 재정 확대에 따른 후유증 등이 나타날 수 있다”고 말했다.

이경민 부장은 “하반기에는 물가·유가 수준에 따른 연방준비제도(Fed)의 금리 방향성을 가늠하기 어려워지면서 확인해야 할 변수가 많아질 것”이라며 “다만 변동성이 커진다는 의미일 뿐, 잠시 쉬다가 더 오르는 흐름이 나올 수도 있다”고 말했다. 이상연 연구원은 “상반기엔 반도체 관련 주식의 급상승에 따른 반작용이 있을 수 있다”며 “11월 중간선거가 끝난 이후, 정치적 불확실성 등 증시의 발목을 잡던 잡음이 사라지면서 ‘안도 랠리’가 나타날 것으로 본다”고 전망했다.

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지난해 코스피보다 상대적으로 빛을 덜 본 코스닥에 투자하는 전략은 어떨까. 이상연 연구원은 “반도체 주도 시장에선 관련 섹터 비중이 큰 코스피가 유리할 수 있다”며 “코스닥이 코스피 대비 돋보이기 위해선 2014~2015년의 바이오·게임주, 2020~2021년의 2차전지 등 코스닥 주도 업종이 나와 한국 증시를 이끌어야 한다”고 말했다. 이경민 부장은 “코스닥 내에서는 반도체, 2차전지, 제약·바이오 섹터 등이 흐름을 주도할 것으로 예상한다”고 덧붙였다.

올해 미국 증시는 완만한 상승을 기대하는 낙관론이 우세한 가운데 일각에선 주가 수준이 이미 높다는 우려가 나온다. 골드만삭스는 S&P500에 대해 추가 상승 여력은 있지만, 종목·업종 간 성과 격차가 커지는 한 해가 될 것으로 전망했다. 양희창 삼성액티브자산운용 매니저는 “올해 미국 증시의 핵심 키워드는 AI 서비스와 로봇 시장의 개화, 여기에 중간선거 전후로 나타날 본격적인 유동성 장세”라며 “올해는 AI 수익화가 가속화되고 Fed 의장 교체, 완화적인 통화 정책 시그널이 맞물리면서 기업 가치가 재평가될 것”으로 전망했다. 김승혁 키움증권 글로벌리서치팀 책임연구원도 “유동성 완화 정책, 재정 지출 확대, 탄탄한 기업 실적, 경기의 점진적 안정 등 증시에 우호적인 여건이 맞물리고 있다”며 “올해 미국 증시는 전반적인 상승 흐름을 이어갈 가능성이 크다”고 분석했다.

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특히 조상준 타임폴리오자산운용 ETF전략본부 부장은 “미국 연방대법원의 관세 판결 등의 여파로 장기적으론 기업이 글로벌 공급망 재편에 따른 비용을 부담해야 할 수 있기 때문에 비용을 가격에 반영할 수 있는 경제적 해자를 가진 기업만 살아남을 수 있을 것”이라고 덧붙였다.

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전문가들은 AI 기업에만 투자하면 높은 수익률을 낼 수 있었던 과거와는 달리 AI 기업 내에서도 옥석을 가려 투자하는 전략이 필요하다고 입을 모은다. 조상준 부장은 “올해는 단순한 ‘방향성’에 베팅하는 게 아니라 구조를 점검해야 하는 해”라며 “실제 매출과 이익이 발생하는지, 현금 흐름이 안정적인지, 자본지출이 수익으로 전환되고 있는지 등을 반드시 확인해야 한다”고 말했다.

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김승혁 책임연구원 역시 “닷컴 버블과 비교할 때 현재 AI 사이클은 강세장 중반부에 와 있어 과거와 같은 상승률을 경험하긴 쉽지 않을 것”이라며 “기업의 실적을 바탕으로 주당순이익(EPS)이 오르는 기업이 주가를 이끌 가능성이 높다”고 말했다. 이영곤 토스증권 리서치센터장도 “시장 주도주 중심의 흐름이 이어지면서 대형주 위주 장세가 예상된다”며 “향후 발생할 수 있는 변동성 구간을 염두에 두고 냉정하게 매수 시점을 기다리는 전략이 필요하다”고 강조했다.

올해 새롭게 주목할 유망 섹터(분야)로는 로봇·산업재·금융 등이 꼽힌다. 이영곤 센터장은 “AI 에너지 인프라와 자율주행, 그리고 첨단안보 분야가 유망할 것”이라고 전망했다. 양희창 매니저는 관련 기업의 상장으로 투자 기회가 확대되는 로봇 산업을 유망 섹터로 꼽았다. 김승혁 책임연구원은 “미국 설비투자 재개와 금리 인하, 규제 완화 등으로 산업재와 금융주에 우호적인 환경이 조성될 것”이라고 예상했다.

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선별 장세가 예상되는 만큼 올해 투자 기상도가 맑지 않은 업종에는 주의가 필요하다. 양희창 매니저는 “낮은 마진과 경쟁 심화가 예상되는 AI 서버 조립 업체들이나 대규모 자본지출 이후 운용 수익을 내는 데이터센터 운용 기업은 상대적으로 부진할 수 있다”고 전망했다.

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1인당 가계대출 9700만원 넘어 역대 최대

2026.01.13. 서울신문

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은행 문턱 높여도 대출 증가세

40대 1억 1467만원으로 최고

금융당국의 가계대출 억제 기조에도 차주 1인당 대출액이 9700만원을 넘어선 것으로 집계됐다.

12일 한국은행이 국회 기획재정위원회 소속 박성훈 국민의힘 의원에게 제출한 자료에 따르면 지난해 3분기 말 기준 가계대출이 있는 차주가 보유한 1인당 평균 대출액은 9721만원이었다. 지난 2012년 관련 통계가 작성되고 가장 많은 수준으로, 지난 2023년 2분기 말(9332만원) 이후 9분기 연속 증가세를 이어가고 있다. 1년 전인 2024년 3분기 말(9505만원)보다도 200만원 넘게 늘었다.

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전체 차주 수는 비슷하거나 약간 줄고 있지만, 가계대출 잔액이 늘고 있기 때문이다. 가계대출 차주 수는 2024년 3분기 말 1974만명까지 늘었다가 약간 줄어 1968만~1971만명 수준에서 등락하는 흐름을 보인다. 지난해 3분기 말 가계대출 차주는 1968만명이었다.

하지만 전체 가계대출 잔액은 2024년 1분기 말(1852조 8000억원) 이후 6분기 연속 증가했다. 지난해 2분기 말 처음으로 1900조원을 넘어섰고, 지난해 3분기 말 1913조원까지 늘었다.

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연령별로 보면 30대 이하와 40대 구간에서 특히 가계대출이 많이 늘었다. 은행 대출을 받은 차주의 1인당 가계대출 잔액은 30대 이하 7698만원, 40대 1억 1467만원으로 1년 전에 비해 각각 384만원, 464만원 늘었다. 40대 차주의 1인당 가계대출 잔액은 2022년 1분기 이후 14분기 연속 늘어나고 있다. 반면 같은 기간 50대 차주의 1인당 가계대출 잔액은 127만원 증가하는 데 그쳤고, 60대 이상 구간에서는 오히려 78만원 감소했다.

40대 비은행 차주 1인당 평균 대출 잔액도 지난해 3분기 4837만원으로 1년 전에 비해 114만원 늘었다.