경제 News [2026. 01. 19]

서울 강북 더 뜨거워진 ‘얼죽신’ 열풍… 신축 상승률 강남 앞질러

2026.01.19. 동아일보

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강북 입주 6∼10년, 10.4% 올라 최고

공사비 급등에 재건축 수요는 줄어

중개업소 “10명중 7명 신축 찾아”

강남은 ‘20년 이상’ 13% 최고 상승

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2020년 입주한 서울 노원구 ‘포레나노원’ 전용면적 84㎡가 지난달 9일 12억4000만 원에 거래돼 역대 가장 높은 가격에 매매됐다. 지난해 초만 해도 11억 원대 초반에 거래되던 아파트가 1년도 안 돼 1억 원 넘게 오른 것이다.

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인접한 준공 30년이 넘은 재건축 단지는 분위기가 다르다. 1988년 입주해 안전진단까지 마친 ‘상계주공 4단지’ 전용 84㎡는 지난해 4월 8억500만 원에 거래된 뒤 최근까지 이렇다 할 거래가 없다. 호가는 주로 8억 원 후반에 형성돼 있지만 최고 매매가인 2021년 1월의 8억9500만 원보다 낮거나 비슷한 수준이다.

인근 공인중개업 관계자는 “최근 문의를 하는 10명 중 7명은 신축을 매입하려는 손님”이라며 “주로 30, 40대 수요자가 주변 학군과 단지 내 시설 등을 보고 실거주 목적으로 찾는다”고 설명했다.

비(非)강남권에서 재건축을 앞둔 아파트보다 입주 5∼10년 이내인 신축급 아파트의 가격 상승 폭이 더 큰 것으로 나타났다. 공사비 인상 등에 따른 사업성 악화로 강북권 재건축이 늦어지면서 새 아파트 공급이 부족할 거라는 예상 때문에 ‘얼죽신(얼어 죽어도 신축)’ 현상이 강남에 비해 더 강하게 나타나고 있다는 분석이 나온다.

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18일 한국부동산원 연령별 아파트 매매가격지수에 따르면 지난해 1월 대비 12월 서울 강북지역 5년 초과∼10년 이하 아파트의 가격 상승률은 10.4%로 모든 연령 중 가장 높았다. 같은 기간 강남지역의 동일 연령대 아파트 상승률(10.2%)을 웃도는 수준이다.

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강남지역은 입주 20년이 넘은 아파트의 상승률이 13%로 가장 높았다. 강남 3구(강남·서초·송파구)를 중심으로 주요 단지의 재건축 기대감이 시세를 끌어올리는 것으로 보인다. 동남권(강남 3구 및 강동구)의 입주 20년 초과 아파트 가격 상승률은 19.2%로 강남 전체보다 높았다.

이에 반해 강북의 15년 초과∼20년 이하 아파트의 가격 상승률은 4.5%, 20년 초과는 5.5%에 그쳤다. 공사비가 급등하며 재건축을 하더라도 막대한 분담금을 내야 할 가능성이 높아진 탓으로 분석된다. 사업성이 악화하며 재건축에 대한 기대감이 강남에 비해 상대적으로 낮아졌고, 이런 낮은 기대감이 가격 오름세에도 반영됐다는 것이다.

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강북지역의 한 재건축 조합 관계자는 “공사비 상승으로 인한 분담금 부담이 커지면서 주민 동의를 얻기 어려워졌고 그만큼 사업 기간도 지연되고 있다”고 했다. 한국건설기술연구원에 따르면 지난해 11월 주거용 건물의 건설공사비지수는 전년 동월(129.17)보다 1.6% 상승한 130.76이었다.

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고준석 연세대 상남경영원 교수는 “재건축을 통한 수익을 기대하기보다 당장의 주거 편의를 위해 커뮤니티 시설 등이 갖춰진 신축급 아파트로 수요가 이동한 것”이라며 “서울 공급 물량 감소가 예견된 상황에서 신축급 아파트의 희소성은 더 높아질 수 있다”고 전망했다.

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2026년 아파트 시장, 양극화는 계속된다 [아기곰의 부동산 산책]

2026.01.18. 한국경제

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정권교체 등 많은 일이 있었던 2025년을 뒤로하고 2026년이 밝았다. 지난 2025년 주택 시장의 특징과 시사점을 정리해 보자.

아파트 매매 시장의 경우는 평년에 비해 상승률이 그리 높지 않은 한 해였다. 2025년 전국 아파트 매매가 상승률은 1.22%에 그쳐 지난 25년 평균치 4.71%보다 훨씬 낮은 상승률을 보였다.

2022년부터 시작된 하락세가 상승세로 반등하는 해였다는 점을 제외하고는 주택 시장이 안정되거나 심지어는 침체 수준을 벗어나지 않은 것처럼 보일 것이다.

하지만 이는 평균의 착시이다. 전국 아파트 매매가 상승률은 1.22%에 그쳤지만 서울 지역만 놓고 보면 2025년의 상승률은 11.26%로 그 어느 해보다도 뜨거운 한 해를 보냈기 때문이다. 서울 지역의 상승률은 지난 25년 평균 상승률 6.39%에 비해 거의 두 배 가까운 상승세를 보였던 것이다.

안정세를 보인 전국 주택 시장과는 달리 서울 주택 시장은 뜨거운 한 해였던 것이다. 이는 지역적으로 극심한 양극화 현상이 발생했음을 의미한다.

실제로 17개 광역 지역 중 서울(11.3%), 경기(1.3%), 울산(1.9%), 세종(2.7%), 전북(0.9%) 5개 지역만 집값이 올랐을 뿐 나머지 12개 지역은 전년에 이어 집값 하락세가 지속되었다.

세부 지역별로 보면 이러한 양극화 현상은 두드러진다.

전국에서 가장 많이 오른 10개 지역은 강남3구를 포함한 모두 수도권 고가 지역인데 반해 가장 많이 내린 10개 지역은 모두 저가 지역이라는 특징이 있다. 흥미로운 것은 집값이 많이 내린 10개 지역 중에서 수도권이 4개 지역이나 포함되어 있다는 것이다.

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서울 출퇴근 어려운 수도권, 집값 빠져

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다시 말해 수도권이라고 모두 오른 것은 아니고 수도권 외곽 지역에 소재한 평택(-6.9%), 이천(-6.5%), 동두천(-5.5%), 안성(-4.0%) 지역은 집값이 크게 내렸다. 이들 지역의 공통점은 주변에 빈땅이 많아 그동안 공급이 많았다는 점과 (양질의 일자리가 많은) 서울까지 출퇴근이 거의 불가능한 지역이라는 점이다.

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이런 양극화 현상은 부산에서도 나타난다. 부산 전체 시장은 2.41% 하락이라는 침체를 벗어나지 못하고 있는데 그 와중에서도 수영구(1.5%)와 동래구(0.2%)는 집값이 상승했다. 똘똘한 한 채라는 신드롬은 수도권뿐 아니라 지방 주택 시장에서도 나타나고 있는 것이다.

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이러한 현상은 2026년에도 지속될 것으로 보인다. 다시 말해 2026년 주택 시장은 (그동안 많이 오른 고가 지역은 내리고 오르지 못한 저가 지역이 오르는) 키 맞추기 현상보다는 오르는 곳은 더 오르고 내리는 곳은 더 내리는 현상이 지속될 것으로 보인다.

그러면 왜 이런 현상이 나타날까? 처음 내집 마련을 하는 무주택자의 경우 (본인의 경제력을 감안하여) 싼 곳에서 내집 마련을 하고 싶어하는 것이 아니라 이왕이면 집값이 오를 수 있는 곳에 내집 마련을 하려고 하기 때문이다. 이 때문에 직장 문제 등으로 이들 저가 지역에서 사는 실수요자도 그 지역에 집을 사기보다는 임대로 그 지역에서 거주하고 투자는 집값 상승 가능성이 높은 곳에 하려는 심리가 작용하는 것이다.

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자금력이 부족한 경우에도 저가 주택을 매수하기보다는 무주택자로 남는 것이 청약 등에 유리하기 때문에 이들 저가 지역의 매수 수요가 줄어드는 것이다.

이렇게 고가 지역과 저가 지역의 집값이 벌어지게 되면 과거에는 (자금력이 있는) 다주택자들이 매수세에 가담하면서 양극화가 완화되고는 했지만 현재는 왜곡된 세법으로 인해 다주택자들이 저가 주택 시장에 들어가지 못하고 있다.

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예를 들어 취득세의 경우 다주택자는 12.4~13.4%의 취득세를 내야 한다. 1.1%의 취득세만 내는 무주택자나 1주택자에 비해 10배 이상의 세금을 내고 있는 것이다. 이 정도의 취득세를 내고도 수익이 난다면 투자를 하는 다주택자들이 있겠지만 (지난 몇 년간 지방 주택 시장의 수익률이 취득세보다 낮았기 때문에) 손실이 뻔히 보이는 곳에 투자할 사람은 없는 것이다.

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결국 무주택자나 1주택자도 저가 지역은 외면하고 다주택자는 살 수 없는 구조적인 문제를 가지고 있기 때문에 저가 지역은 계속 하락하고 있는 것이다.

이 때문에 상위 20%에 해당하는 고가 주택 집값을 하위 20%에 해당하는 저가 주택 집값으로 나눈 5분위 배율이 2025년 말에는 12.8로 역사상 최고치를 보이고 있다. 이는 1년 전인 2024년 말의 11.0보다도 더 벌어진 상태이다.

지방 주택 시장의 경우 거래도 상대적으로 활발하지 않은 편이다.

2025년 1~11월의 수도권 아파트 매매 거래량은 전년 동기 대비 22.9%나 늘어난 것에 반해 지방 소재 5개 광역시(부산, 대구, 광주, 대전, 울산)의 경우는 11.9%, 기타 지방(강원, 충청, 호남, 영남, 제주)의 경우는 2.8% 증가에 그쳤다.

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특히 서울과 같은 곳은 2025년 1~11월까지 11개월 동안 전년 동기 대비 43.3%나 거래량이 늘어난 반면, 강원도와 같은 곳은 오히려 6.9%나 거래량이 줄어들었다.

서울을 포함한 수도권 주택 시장은 집값도 많이 오르고 거래도 활발한 반면, 지방 주택 시장은 집값도 오르지 않은 것은 물론 거래도 잘되지 않는 현상이 지속되고 있는 것이다.

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전세 시장도 양극화 심화

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전세 시장에서도 양극화는 진행되고 있다.

전세 계약 주기인 2년 전에 비해 서울(10.7%), 울산(9.1%), 인천(6.5%), 경기(6.0%)는 5% 이상 상승하여 전세난이라고 할 수 있다. 이들 지역에서는 기존 세입자들이 계약갱신청구권을 사용하면 5% 이내의 인상만 할 수 있기 때문에 가능한 한 기존 집에서 재계약을 하기 원한다.

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하지만 이런 현상은 오히려 그 지역의 전세 매물을 줄이는 효과를 가져오기 때문에 그 지역에 전입하려는 신규 수요를 소화해낼 수 없다. 이로 인해 전세가 오르는 곳은 매물이 잠기면서(lock in) 전세가 더 오르는 현상이 나타나는 것이다.

반면에 대구(-4.8%), 경북(-3.0%), 경남(-1.3%), 대전(-0.6%), 충남(-0.1%) 지역은 아직도 역전세난이 지속되고 있다. 이들 지역의 임대인(집주인)은 세입자에게 임대보증금을 돌려줘야 하므로 매매 시장의 투자 여력이 더 줄고 있는 것이다. 전세 시장의 약세가 매매 시장의 어려움을 더하는 현상으로 나타나고 있다.

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이상으로 2025년의 아파트 매매 시장 가격 흐름과 거래량, 그리고 전세 시장을 살펴보았다. 이런 주요 변수의 일관된 흐름은 ‘양극화의 심화’라는 것이다. 문제는 이런 양극화의 원인이 다주택자 압박 정책에서 기인한 것이라는 점이다.

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2026년에는 이러한 양극화를 완화할 수 있는 정책의 변화가 필요하다고 할 수 있다. 예를 들어 저가 지역에 한하여 다주택자의 취득세를 낮춰주는 정책을 편다면 저가 지역의 거래도 늘어나고 고가 지역과의 가격 불균형도 어느 정도 완화될 수 있을 것이다. 수도권 규제 지역의 경우는 집값을 자극할 우려가 있다고 해도 싸늘하게 식어버린 지방 주택 시장을 살리기 위해서는 한시적이라도 취득세를 획기적으로 낮추는 식의 유연한 정책의 변화가 필요하다.

2025년의 주택 정책이 2026년에도 그대로 시행된다면 2026년도 당연히 양극화는 더 심화될 수밖에 없는 것이다. 콩을 심은 밭에서 팥이 나오지는 않는다.

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“완만한 상승 속 초양극화, 정책이 시장 명암을 가르는 해”

2026.01.18. 이코노미스트

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핵심지-비핵심 지역 격차 심화

세금·대출·공급 ‘정책 변수’ 주목

서울 강남구(아래)와 한강 이북 아파트 단지. [사진 연합뉴스]

[이코노미스트 이승훈 기자] "올해 집값은 완만하게 오르지만, 모두에게 같은 시장은 아니다."

2026년 부동산 시장의 전반적인 가격 흐름은 완만한 상승세를 유지하겠지만, 지역·상품·수요자 간 격차는 이전보다 훨씬 더 크게 벌어질 것이라는 분석이다. 수도권 핵심지와 신축·정비사업 단지는 가격 방어력을 유지하는 반면, 비핵심 지역과 공급 부담 지역은 거래 부진과 가격 정체가 이어질 가능성이 크다. 여기에 금리 인하 기대와 구조적인 공급 공백, 그리고 정책 방향의 불확실성이 겹치며 2026년 시장은 뚜렷한 방향성보다는 ‘선별적 움직임’이 지배하는 국면으로 접어들 전망이다.

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[이코노미스트]가 국내 부동산 전문가 12인을 대상으로 실시한 ‘2026년 부동산 시장 전망 설문’ 결과, 다수의 전문가들은 2026년 주택시장 전반 흐름에 대해 ‘완만한 상승’을 예상했다. 다만 상승의 범위와 강도는 결코 균등하지 않을 것이란 데 의견이 모였다. 즉, ‘전반적 상승 속 체감 온도차가 커지는 해’가 될 것으로 보인다.

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완만한 상승…수도권 핵심지 쏠림 심화

설문 결과 12명 중 대다수가 2026년 국내 주택시장 전반 흐름으로 ‘완만한 상승’을 꼽았다. 공급 부족이 구조화된 가운데 유동성 환경이 급격히 악화되지 않는 한, 가격이 급락할 가능성은 크지 않다는 판단이다.

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김규정 한국투자증권 부동산 전문위원은 “서울과 수도권 핵심 지역 아파트를 중심으로 가격 상승 압력이 이어질 것”이라며 “▲입주 물량 감소 ▲전월세 시장 불안 ▲금리 인하 기대가 맞물리며 전국적으로는 소폭 상승 흐름이 지속될 가능성이 높다”고 진단했다. 다만 그는 “지방이나 비아파트 상품은 상대적 약세가 불가피해 양극화는 더욱 심화될 것”이라고 덧붙였다.

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김덕례 주택산업연구원 주택연구실장 역시 “명목 성장률을 웃도는 유동성 증가와 누적된 공급 부족으로 자산 가격 상승 압력이 높아진 상황”이라며 완만한 상승을 전망했다. 김 실장은 특히 “서울 핵심지 아파트 시장은 강세가 이어지는 반면, 수도권 외곽과 지방은 약보합 흐름을 보일 가능성이 크다”고 내다봤다.

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은행권 시각도 유사하다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “규제 영향으로 거래량은 감소하겠지만, 풍부한 유동성과 제한적인 공급 여건 속에서 수도권 중심의 가격 상승 흐름은 꺾이지 않을 것”이라며 “거래 감소와 가격 유지가 동시에 나타나는 구조가 2026년까지 이어질 가능성이 높다”고 말했다.

수도권, 특히 서울 핵심지에 대한 평가는 한층 더 강경하다. 일부 전문가들은 ‘강한 상승’ 가능성까지 언급했다. 특히 핵심 입지와 유형에 따라 양극화가 더 심화할 것이란 진단이다.

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김제경 투미부동산연구소 소장은 “2026년부터 서울 민간 아파트 입주 물량은 사실상 전멸 수준”이라며 “공급 공백이 극단적으로 나타나는 상황에서 강남과 한강변 신축·재건축을 중심으로 가격 상승 압력이 강하게 작용할 수밖에 없다”고 지적했다. 그는 “서울과 지방 간 양극화는 물론, 서울 내에서도 신축과 구축, 아파트와 비아파트 간 격차가 더욱 벌어질 것”이라고 전망했다.

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서진형 광운대 부동산법무학과 교수 역시 “인플레이션 우려와 공급 부족이 맞물리며 서울 핵심 지역은 우상향 흐름을 이어갈 가능성이 높다”며 “접근성이 좋은 지역과 그렇지 않은 지역 간 격차가 더욱 확대될 것”이라고 말했다.

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한문도 명지대 대학원 실물투자분석학과 교수는 상대적으로 신중한 전망을 내놨다. 그는 “서울은 상반기 강세 이후 하반기에는 정책과 글로벌 경제 변수에 따른 변동성이 커질 수 있다”며 “정부 정책 변수가 존재하나 전국 평균으로는 보합에 가까운 흐름이 될 것”이라고 내다봤다.

전문가들의 시각은 다소 엇갈리지만, 공통점은 분명하다. 2026년 시장은 ‘같이 오르는 장’이 아니라 ‘선별적으로 움직이는 장’이라는 점이다.

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전세시장도 ‘압력’…‘월세화’ 가속

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전세시장에 대한 전망은 임차인 부담이 커지는 방향으로 모아진다. 설문에 참여한 전문가 다수는 2026년 전세시장에 대해 ‘전셋값 상승 압력 확대’ 또는 ‘완만한 상승’을 예상했다. 이는 단기적인 수급 불균형이 아니라, 구조적 변화에 가깝다는 분석이 지배적이다. 특히 전문가들은 전세가격과 월세 가격이 상승 압박을 받을 것으로 진단했다.

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김인만 김인만경제연구소 소장은 “대출 규제로 매매 수요가 전세로 이동하는 반면, 입주 물량 감소와 기존 매물 회전 둔화로 전세 공급은 줄어들고 있다”며 “전세가격 상승과 월세가격 상승이 동시에 나타날 가능성이 크다”고 말했다.

우병탁 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 “토지거래허가구역 확대로 인한 매매 거래 감소로 가격 강세지역일수록 갱신계약 늘고 전세의 월세화 가속되면서 순수 전세 물량은 감소하며 임차가격 상승 예상된다”고 내다봤다.

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박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원도 “임대차 2법과 의무거주요건 확대에 따른 전세유통매물 감소가 전세난의 핵심”이라며 “올해는 더 심화하면서 결국 월세화를 자극할 것”이라고 예상했다.

함영진 우리은행 부동산리서치 랩장은 “전세 매물 감소와 월세 전환 가속으로 2026년 전세가격 상승 폭은 2025년보다 커질 가능성이 있다”며 “수도권뿐 아니라 세종·부산·울산 등 일부 지방 광역시에서도 전세 불안이 재현될 수 있다”고 내다봤다.

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최대 변수는 ‘세금’…‘정책 불확실성’ 리스크↑

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2026년 부동산 시장의 최대 변수로는 단연 ‘세제’(보유세·양도세)가 꼽혔다. 이어 ▲정치 일정·정권 정책 기조 변화 ▲대출 규제(LTV·DSR) ▲공공주택·공급 정책 등 복합적인 정책 요인이 시장의 방향성을 좌우할 것이란 분석이다.

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5월 종료 예정인 다주택자 양도소득세 중과 유예 연장 여부부터, 6월 지방선거 이후 논의가 본격화할 가능성이 있는 보유세 강화 등 세제 개편 방향에 시장의 관심이 쏠리고 있다. 매도와 보유 전략을 동시에 흔들 수 있는 변수인 만큼, 세제 개편의 향방에 따라 시장의 단기 변동성과 중장기 흐름이 갈릴 수 있다는 분석이다

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특히 ‘정책 불활실성’은 부동산 시장의 가장 큰 리스크 요인으로 꼽혔다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 “정책 방향의 일관성 부족은 시장 참여자들의 의사결정을 위축시키고 거래 회복을 지연시키는 핵심 요인”이라며 “특히 대출·세제 관련 메시지가 혼재될 경우 시장 변동성이 확대될 수 있다”고 진단했다.

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양지영 신한프리어 패스파인더 전문위원은 “2026년 부동산 시장의 최대 리스크는 경기나 금리보다도 정책 불확실성에 있다”며 “새 정부의 부동산 정책 방향이 아직 구조적으로 정립되지 않은 상태이며 ▲대출 규제 ▲세제 ▲정비사업 ▲공공·민간 공급 정책 등에서 일관된 신호가 부족하다”고 판단했다. 이어 “특히 ‘규제 완화’와 ‘시장 안정’이라는 두 목표가 충돌하면서, ‘풀 것인지, 다시 조일 것인지’에 대한 예측 가능성이 낮은 환경이 지속되고 있다”고 분석했다.

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김인만 소장은 “전국적으로는 완만한 상승이 예상되지만, 정부 정책 실패가 반복될 경우 서울·수도권은 강한 상승으로 치달을 가능성도 배제할 수 없다”며 “▲공급대책 ▲양도세 중과 ▲보유세 강화 실패로 시장을 자극하면 양극화가 심화할 수 있다”고 분석했다.

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또한 금리 인하 기대는 2026년 부동산 시장의 주요 변수로 거론되지만, 전문가들은 금리 방향성과 실수요자가 체감하는 시장 환경 사이의 괴리가 크다고 지적한다. 기준금리 인하 가능성만으로 주택 수요 회복을 단정하기 어렵고, 오히려 대출 규제와 가계부채 관리 기조가 시장 흐름을 더 강하게 제약하고 있다는 분석이다.

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김규정 전문위원은 “금리 인하 방향성 자체는 부동산 시장에 수요와 투자 심리를 자극하는 요인이 될 수 있지만, 실제 실수요자가 체감하는 주택담보대출 금리는 대출 규제와 가계부채 관리 정책에 따라 제한될 가능성이 크다”며 “실수요자에게는 기준금리보다 대출 규제 환경이 더 중요하다”고 말했다.

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이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 “기준금리가 일부 인하되더라도 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 등 수요 억제 정책이 병행되고 있어, 시중금리 인하 효과가 대출 금리에 그대로 반영되기는 어렵다”고 지적했다.

아울러 ‘2026년 주택 공급 상황’에 대해 가장 많은 전문가가 선택한 답변은 ‘공급 부족이 심화된다’였다. 특히 서울과 수도권 핵심지에서의 공급 제약은 구조적인 문제로 인식되고 있다.

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그 배경에는 정비사업을 둘러싼 규제 환경 변화가 자리하고 있다. 10·15 대책 이후 ▲재건축·재개발 조합원 지위 양도 제한 ▲분양 제한 ▲이주비 대출 축소 등은 사업 속도를 직접적으로 늦추고 있다. 현장에서는 조합원 갈등과 사업 지연, 소송 가능성까지 거론된다.

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위험 속 기회…‘지역·상품 선택’이 핵심

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다만 정비사업도 중요한 기회 요인으로 꼽힌다. ‘무조건적인 투자처’라기보다는 선별적 접근이 필요하다는 데 의견이 모인다.

양지영 전문 위원은 재건축·재개발 투자는 지역 선택보다 ‘단지 선택’의 시대로 진입했다고 봐야 한다고 했다. 양 위원은 “같은 정비구역, 같은 동네라도 단지별 격차가 커질 가능성이 높다”라며 “▲조합 내부 갈등 ▲사업성 이슈 ▲금융 조달 문제로 지연되는 단지와 반대로 행정 절차가 매끄럽고 시공사 선정까지 마친 단지의 가격·유동성 격차는 더 벌어질 가능성이 크다”고 평가했다.

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김제경 소장은 “정비사업 시장은 정부 규제 방향에 따라 엄청 어려워 질 것”이라면서도 “아무거나 사면 안 되지만, 현 상황에서 사업성이 나오고 제대로 진행 중인 소수의 정비사업이 사실상 마지막 신축아파트 희소성을 갖추면서 가격이 크게 오를 것”이라고 내다봤다.

김규정 전문위원은 “도심 및 한강변 재건축·재개발은 공급 부족 환경에서 희소성이 부각될 수 있다”고 진단했다.

“완만한 상승 속 초양극화, 정책이 시장 명암을 가르는 해” [2026년 부동산 전망] ①

전문가들은 2026년 부동산 시장을 ‘기다리는 시장’이 아니라 ‘선택하는 시장’으로 규정한다. 시장 전체의 방향성보다는 ▲개인의 자금 여력 ▲주거 목적 ▲리스크 감내 수준에 따라 전략이 갈릴 수밖에 없다는 의미다.

우병탁 전문위원은 “지역 선별을 기초로 한 내 집 마련 및 1주택 갈아타기는 타이밍 상관없이 결정이 필요하다"고 했다.

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함영진 랩장은 “수도권의 매입가 부담은 크지만 임대차시장의 불안과 입주량 감소 등을 고려할 때 실수요자의 주택매매는 적절하다“라며 “전세금 정도 준비돼 있고 신혼부부 또는 생애최초주택구입이라면 분양시장의 특별공급을 활용하는 방법이 유효하다”고 전했다.

특히 전문가들은 매수 타이밍보다 ‘지역과 상품 선택’이 핵심이라고 조언한다. 대출 규제가 상존하는 환경에서는 금리 변동만을 기다리기보다는 입지와 상품의 질이 훨씬 중요해졌다는 것이다.

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김효선 전문위원은 “신축과 구축, 청약과 기존주택 등을 이분법적으로 나누기보다, 실거주 안정성과 장기 가치 관점에서 접근하는 전략이 필요하다”라며 “▲서울 핵심지 재정비 ▲수도권 개발호재 지역의 신축 ▲임대 수요가 확실한 도심 소형 주택이 상대적으로 유망하다. 반면 수요 기반이 약한 지방 외곽과 공급 과잉 지역은 선별이 필요하다”고 당부했다.

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이은형 연구위원은 “무주택자에게 청약은 인근 시세 대비 유리한 수단이지만, 누구나 접근할 수 있는 해법은 아니다”라며 “매수 여부보다 자금 여력과 입지 선택이 더 중요해진 시기”라고 말했다. 이어 “서울과 인접한 수도권이나 수도권광역급행철도(GTX), 대규모 산업단지 등 개발 호재가 명확한 지역은 중장기 수요가 유지될 가능성이 크다”며 “획일적인 판단보다는 각자의 조건에 맞춘 전략이 필요하다”고 덧붙였다.

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장원영의 '137억'이 부럽다면… 조현아의 '3시간‘을 보라

2026.01.18. 디지털데일리

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'억' 소리나는 매입 뒤에 숨은 진짜 차이… 시간과 습관

장원영. [사진=얼루어]

[디지털데일리 조현정기자] 2026년 새해가 밝아도 스타들의 ‘억’ 소리나는 부동산 뉴스는 끊이지 않고 있다. 지난해 연말 20대 아이돌 '아이브' 장원영의 한남동 137억원 빌라 현금 매입부터 전지현의 서울숲 건물 두채 446억원 매입, 하지원의 성수동 건물 185억원 매각, 유재석의 198억원 건물 신축까지. 부럽기도 하지만 솔직히 허탈하다.

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“평생 일해도 서울 아파트 한 채가 꿈인데…”, “나랑은 다른 세상인데 이걸 왜 보여주는 거야?”

그런데 ‘그들만의 세상’으로 여기지 말고 한번 다르게 생각해보자. 스타들이 ‘얼마짜리를 샀나’만 보지 말고 ‘도대체 어떻게 그 돈을 모았나’를 살펴보면 얘기가 좀 달라진다. 당장은 아니더라도 내 집 마련이나 부동산 투자에 관심 있는 사람이라면 쓸 만한 힌트가 보인다.

유재석.[사진=MBC]

◆장원영·유재석의 '건물' 말고, '시간'을 봐라

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특히 2004년생 장원영의 한남동 집 매입은 충격적이었다. 만 21세에 137억원 고급 빌라를 현금으로 산다는 게 상상이 되나. 근데 이게 갑자기 하늘에서 뚝 떨어진 게 아니다.

장원영은 또래들이 친구들과 어울리며 놀 나이에 이미 살인 스케줄을 돌고 있었다. 2018년 엠넷의 걸그룹 오디션프로그램 ‘프로듀스48’을 통해 ‘아이즈원’ 데뷔하면서 중학교를 중퇴했다.바쁜 연예계 활동 중에도 독학과 홈스쿨링으로 검정고시를 통과해 중학교 졸업학력을 취득했고 서울공연예술고에 진학해 졸업했다. 데뷔 때부터 인기가 많았지만 명품 인증샷이나 과소비 논란이 한 번도 없었다. 10대 때부터 번 돈을 여기저기 안 쓰고 모아서 137억원을 만든 거다. 데뷔 후 7년 만에 이뤘다.

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유재석은 더욱 극적이다. 지금이야 수백억원 자산가지만, 부동산 이력을 뜯어보면 참 오래 기다렸다. 2000년 8월 압구정 현대아파트 2차 64평형을 사서 부모님과 거주했다. 그러다 2008년 결혼하면서 그곳을 나와 압구정 현대아파트 다른 동에서 15년 이상 전세로 살았다.

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돈이 없어서는 아니었다. 2024년이 되어서야 논현동 ‘브라이튼N40’ 60평을 86억원에 사서 이사하며 전세살이를 끝냈다. 앞서 2023년에는 논현동 땅 두 필지를 198억원에 사서 연면적 500평짜리 건물로 신축하고 있다. 오랜 시간 동안 확신이 생길 때까지 기다린 거다.

장원영과 유재석의 공통점은 ‘언제 사느냐’보다 ‘언제까지 안 쓰느냐’였다.

조현아. [사진=SBS '미운 우리 새끼' 화면캡처]

◆조현아의 ‘10배 수익’은 ‘은행 3시간’에서?

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스타들의 부동산 뉴스를 접하다 보면 허탈해지기도 하지만 그룹 어반자카파의 조현아는 현실적인 ‘롤모델’이 될 만하다.

최근 SBS ‘미운 우리 새끼’에 출연해 자신의 투자 경험담을 구체적으로 풀어냈다. 과거 친구들의 돈을 모아 주식 투자를 해서 3배 이상 벌어줬다고도 했고, 신혼집 전세 만기에 고민하는 방송인 김종민에게 “돈의 가치보다 부동산의 가치가 빨리 오른다”며 매매를 추천했다. 또한 2016년 금호동 집을 사서 초기 투자비용 대비 10배 시세차익을 봤다고도 말했다.

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조현아가 높은 수익률을 올릴 수 있었던 건 운이나 수입이 많아서가 아닌 꾸준한 습관과 철저한 관리 덕분이었다. 그는 방송에서 어릴 때부터 어머니 손에 이끌려 은행을 놀이터처럼 다녔다며 “지금도 은행에 가면 3시간씩 시간을 보낸다. 내 재산을 보면서 점검하고 빠져나간 돈, 빠져나갈 돈 준비하고 세금 준비하고. 항상 그렇게 관리한다”고 말했다.

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남들이 백화점에서 3시간 쇼핑할 때, 조현아는 은행에서 3시간 앉아 있었던 거다

지난해 추석 특집에 나와 화제가 된 남양주 다산신도시의 아파트도 강남의 초고가 주택은 아니지만, 자신의 취향과 기준에 맞는 가성비와 가심비를 모두 챙긴 선택이었다.

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◆부러움보다 '질문'이 먼저

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스타들 부동산 기사 볼 때마다 우리는 “돈을 많이 버니까 샀겠지”라고 당연하게 여긴다.

맞다. 스타들은 일반인보다 압도적으로 많이 번다. 매매금의 10~20%만 현금으로 충당하고 나머지는 대출받는 공격적인 투자를 해도 이자를 감당할 수 있다. 여기다 리모델링이나 신축해서 건물 가치 끌어올려서 임대 수익 높이고, 오래 들고 있다가 팔면 시세차익도 엄청나다.

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그런데 그 과정에서 허투루 안 쓰고 견딘 것들도 분명히 있다. 스타들은 고소득자에 얼굴이 명함인 유명인이다 보니 주위에 부동산, 주식, 사업 등 온갖 투자 정보와 유혹도 많다. 유재석은 15년 이상 전세를 견뎠고, 조현아는 남들 쇼핑하듯 은행에 갔다. 장원영은 10대 때 유혹을 절제로 이겼다.

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이들은 남과 비교하기 보다 묵묵히 자신의 길을 갔다. 일반인이 유명 스타들만큼 벌 수는 없다. 하지만 조현아처럼 꾸준히 관심을 갖고 공부하는 건 선택할 수 있다. 그리고 그 지루한 공부를 견딘 사람이 나중에 웃는다.

부러워하면 지는 거 아니다. 부러워만 하고 아무것도 안 하는 게 진짜 지는 거다.

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25평 강남 재건축 3.8억 뛰는 데 걸린 시간 '1년'

2026.01.18 비즈워치

강남 재건축 아파트 평당 1억에 팔렸다고?

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지난해 서울 강남구에서 재건축을 추진하고 있는 아파트의 평(3.3㎡)당 매매가가 1억원이 넘었다고 해요.

부동산R114에 따르면 지난해 서울아파트 가격의 변동률은 전년 말 대비 12.5%에요. 서울 아파트 가격 급등을 이끈 지역은 송파(17.5%)와 강남(17.5%), 성동(15%) 등이에요.

집값 상승폭이 컸던 송파와 강남에서는 특히 재건축 추진 아파트의 가격 상승세가 두드러졌어요. 강남구의 1년 새 재건축아파트 매매가 변동률이 24.4%에 달했다고 해요.

강남 재건축 추진 아파트의 평당 매매가는 처음으로 1억원을 넘어섰어요. 2024년 강남구 재건축 아파트의 평균 평당 매매가는 9243만원이었으나 지난해에 1억784만원까지 올랐어요. 25평의 강남 재건축 아파트를 샀다면 1년 만에 3억8525만원의 시세차익을 거둘 수 있던 셈이죠. 10년 전에는 3501만원이었으나 3배 이상 오른 거예요.

강남 압구정동에서는 압구정3·4·5구역 단지, 개포동은 우성6차와 개포주공6·7단지, 대치동은 개포우성1·2차 및 대치우성1차·쌍용2차 통합재건축, 은마아파트 등이 이 같은 가격 상승을 주도했다는 게 부동산R114의 설명이에요.

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강남에서 재건축 추진 아파트가 아닌 경우 평균 평당 매매가는 8479만원이에요. 2024년 7422만원에서 1년 새 1057만원 더 비싸졌어요. 재건축 아파트의 상승폭보다는 작았던 거죠.

백새롬 부동산R114 책임연구원은 "정부와 지자체가 정비사업 절차 개선과 사업 활성화를 위한 기준 완화, 추가 인센티브 적용 등 주택 공급 확대를 위한 정책 기조를 유지하고 있다"면서 "올해 역시 강남 재건축아파트는 투자 수요의 기대감과 함께 가격 상승 압력이 강해질 것"이라고 말했어요.

재건축 매매가격 추이/자료=부동산R114 제공

그런데 재건축 분담금이 '헉'

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강남 재건축 추진 아파트의 가격이 급등하고 있으나 공사비 상승에 따른 분담금도 만만치 않게 오르고 있어요.

분담금은 일반 분양가에서 기존의 자산 가치를 뺀 금액으로 구해요. 종전가치는 감정평가액과 사업비 등을 따진 비례율을 곱해 산출해요. 사업비가 적게 들수록 비례율이 높고 비례율이 100%를 초과하면 조합원은 분담금이 아닌 환급금이 생겨요.

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정비업계에 따르면 서울 강남구 개포주공 6·7단지 조합은 오는 20일까지 조합원 분양 신청을 진행해요. 단지는 수인분당선 대모산입구역 앞에 위치했으며 35층 높이의 '디에이치 르베르' 2698가구로 재건축돼요.

앞서 조합은 평당 890만원의 공사비를 투입하고 79.89%의 비례율을 적용했을 때의 분담금을 안내했었는데요. 6단지 기준으로 전용면적 53㎡를 보유한 조합원이 전용 84㎡A를 분양받으려면 약 7억2343만만원을 내야 해요. 전용 83㎡ 보유한 조합원이 전용 84㎡A로 간다면 1억3265만원을 부담해야 해요.

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사단법인 주거환경연구원에 따르면 지난해 전국 63개 정비사업지의 평균 공사비는 평당 811만원을 기록했다고 해요. 특히 서울 25개 현장 중 강남·한강변 12곳의 공사비는 976만원에 달했다고 해요. 공사비가 비싸지면서 비례율은 낮아지고 재건축·재개발 사업에서 조합원이 낼 돈도 늘어나게 돼요.

앞으로도 공사비는 꾸준히 오르면서 분담금을 들어올릴 것이라는 예상이 나와요. 건설기술연구원에 따르면 지난해 11월 기준 주거용건물 공사비지수는 130.76(잠정)을 기록했어요. 2020년을 100으로 놓고 5년 새 약 30%가 더 올랐다는 의미에요.

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건설업계 관계자는 "공사비가 떨어질 요인이 없다"면서 "그동안 인건비와 자재비가 많이 올랐고 고환율에 따른 수입자재 가격 상승, 줄어든 근로시간으로 인한 공기연장 등 공사비는 지속적으로 오를 것"이라고 내다봤어요.

 

오피스텔도 '서울'만 오른다

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공동주택의 대체재로 분류되는 오피스텔의 전국 평균 매매가격이 하락하고 있어요. 전국 9개 시도 중 단 한 지역을 빼고는 모두 가격이 급락했기 때문인데요. 특히 대구는 3개월 새 1%가 하락했다는 통계가 나왔어요.

한국부동산원이 발표한 '2025년 4분기 오피스텔 가격동향조사'에 따르면 지난해 4분기 오피스텔의 매매가격은 직전 분기(2025년 10월1일) 대비 0.3% 떨어졌어요.

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전국 오피스텔의 평균 매매가격을 끌어내린 곳은 지방이에요. 지방의 오피스텔은 지난해 4분기 매매가 변동률이 -0.77%로 직전 분기(-0.65%)와 비교했을 때 하락폭이 커졌어요. 특히 대구(-1.01%)와 광주(-0.81%), 부산(-0.77%) 등의 하락세가 눈에 띄어요.

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수도권에서도 오피스텔의 매매가는 하락했는데요. 인천과 경기의 오피스텔 매매가 변동률은 각각 -0.56%, -0.52%였어요. 반면 서울은 나 홀로 상승했어요. 3개월 새 0.3%가 올랐어요. 직전 분기에는 0.11%가 올랐으나 이보다 0.19%포인트 더 높아진 수치예요.

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한국부동산원은 "서울 오피스텔은 아파트 대체 수요 증가에 따라 역세권, 학군지 등 주거여건이 양호한 지역의 중대형 크기 중심으로 상승"했다면서 "대구는 아파트와 오피스텔의 신규 공급이 모두 많아 하락폭이 가장 컸다"고 설명했어요.

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‘최고가 36억’ 흑백요리사 백종원 사는 서초동 고급 빌라는

2026.01.18. 이데일리

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13층·19가구…전용 266㎡·복층 구조

소수 단지라 최고가 무의미…호가 상당

인프라 훌륭…3차·5차와 삼엄한 보안

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[이데일리 김형환 기자] 넷플릭스 오리지널 시리즈 ‘흑백요리사2’가 화제 속에 마무리됐습니다. 심사위원으로 참여했던 백종원 더본코리아 대표의 서울 서초구 서초동 최고급 빌라에 관심이 모이는데요. 해당 빌라를 매매하려면 소속 회사의 이름, 직책, 지적수준 등이 증명돼야 하는 것으로 전해졌습니다.

 

18일 부동산 업계에 따르면 백종원이 배우 소유진과 살고 있는 서울 서초구 서초동 최고급 빌라는 ‘트라움하우스 2차’입니다. 1개동, 13층 규모에 19가구로 구성돼 있는데요. 모두 전용 266㎡으로 구성돼 있으며 1996년 준공돼 연식은 오래된 편입니다. 트라움하우스 2차 아파트는 트라움하우스 3차, 5차와 함께 서리풀 공원을 뒤편으로 끼고 위치해 있습니다.

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백종원·소유진 부부는 2017년 해당 빌라를 34억 5000만원에 공동명의로 매입했습니다. 워낙 가구 수가 적다보니 시세 자체가 무의미한 곳이라고 전해졌습니다. 다만 최근 거래가격을 살펴보면 지난해 3월 36억원에 거래되기도 했습니다. 전세가 역시 20억원대 수준으로 형성된 것으로 파악됐습니다. 다만 워낙 ‘고급 단지’라는 명성이 있는 만큼 매물이 나온다면 호가가 상당할 것이라고 예상됩니다.

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트라움하우스 2차는 모두 전용 266㎡, 복층형으로 구성돼 있습니다. 워낙 소규모 단지이다보니 커뮤니티 시설은 없지만 복층형 집 자체가 크다보니 집 안에 서재, 취미실 등 다용도 공간을 확보할 수 있다는 평가가 나옵니다. 인근 부동산 업자들 사이에서는 해당 집을 소유하기 위해선 소속 회사, 지적수준 등이 어느정도 증명돼야 한다는 주장도 나옵니다.

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트라움하우스 2차 뒤편에는 서리풀공원을 끼고 있는데요. 도보를 통해 산책이 가능한 수준입니다. 인근에는 서초동 고급 주택가에 있어 대로변 소음 걱정도 없습니다. 법조타운과 강남 업무지구와도 거리가 그리 멀지 않아 법조계 인사, 대기업 임원, 재계 인사 등이 다수 거주하고 있는 것으로 전해졌습니다.

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인프라도 뛰어납니다. 신세계백화점, 서울성모병원, 예술의전당 등 각종 문화·편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다. 아울러 방일초, 서초고 등 명문 학교들이 가까워 어린 자녀들을 키우기도 좋습니다. 차량을 통해 대치동 학원가 이동도 그리 불편한 수준은 아닙니다. 백종원 부부는 1남 2녀를 두고 있습니다.

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다만 대중교통으로 이용하기엔 다소 불편함이 있습니다. 인근에 버스정류장이 있긴 하지만 지하철역인 방배역, 서초역 등으로 가기 위해서는 15분 이상 언덕길을 걸어야 합니다. 마을 안까지 들어오는 버스 편도 드뭅니다. 물론 고급 빌라에 사는 이들의 경우 대부분 자차를 이용하기 때문에 큰 불편은 없을 것으로 예측됩니다.

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트라움하우스 2차는 3차, 5차와 함께 위치해 있는데요. 높은 담과 제한적인 출입구로 엄격한 보안이 유지되고 있습니다. 특히 트라움하우스 2차에 이어 3차, 5차는 차례대로 역대 가장 비싼 공시가격 기록을 세웠었는데요. 트라움하우스 5차의 경우 2020년까지 15년 연속 공시가격 1위를 기록하기도 했습니다. 트라움하우스 5차는 고(故) 이건희 삼성전자 회장이 소유하기도 했습니다.

 

 

“연령별 경쟁구조로 바꾸고…실거주검증 제도화·추첨제 확대 필요”

2026.01.19. 이데일리

 

[청약제도 대수술 절실]

부동산 전문가 3인 ‘청약제도 이렇게 손질하자’ 제언

2030세대 불리한 구조 해소하려면

청년은 청년끼리 경쟁시켜야 가능

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함께사는 20대 자녀, 독립가구로 보고

미성년·65세 이상만 부양가족 인정을

청년·생애최초·신혼부부 위해

특공물량 중심으로 제도 바꿔야

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[이데일리 박지애 기자] 위장전입 등 부정청약 논란이 반복되면서 현행 청약제도를 근본적으로 손봐야 한다는 지적이 커지고 있다. 이혜훈 기획예산처 장관 후보자의 인사청문회 과정에서 불거진 위장전입 의혹은 고위 공직자 개인의 일탈 논란을 넘어, 수십 년간 유지돼 온 청약제도가 현재의 인구·가족 구조와 얼마나 괴리돼 있는지를 드러낸 계기로 받아들여지고 있다.

특히 많은 부동산 전문가들은 현 청약제도의 ‘가점제’가 현실과 괴리가 가장 크다고 지적하며, 이에 대한 전면적인 수술이 필요하다고 강조했다.

청약 가점, 생애주기 비슷한 세대끼리 경쟁시켜야

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이데일리가 부동산 전문가 3인에게 반복되는 부정청약 논란의 원인과 개선방안에 대해 묻자 전문가들은 모두 현행 청약제도의 핵심인 가점제가 세대 간 형평성 논란 등 갈등을 부추기고 나아가 위장전입 등 편법을 부추기고 있다고 입을 모았다.

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청약 가점제는 △무주택 기간 △청약통장 가입 기간 △부양가족 수를 주요 평가 항목으로 삼고 있다. 장기간 무주택 상태를 유지하고 통장을 오래 보유할수록 점수가 누적되는 구조인 데다, 부양가족 수가 많을수록 가점이 크게 올라가도록 설계돼 있다. 구조적으로 40대 이상 중장년층에 유리하고, 청년층은 진입 단계부터 경쟁에서 밀려난다.

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더 큰 문제는 중장년층 내부에서도 가점 경쟁을 하기 위해 부양가족 수를 늘리기 위한 위장전입 등 편법이 반복된다는 점이다. 실제 청약 만점을 받기 위해서는 본인을 포함해 최소 7명이 한 세대를 구성해야 하는데, 이는 핵가족화로 1-2인 가구가 보편화 된 현재의 가족 구조와는 괴리가 크다.

이런 가운데 세대 간 경쟁이 아닌 세대끼리 경쟁하는 구조의 청약 가점제를 재설계 해야 한다는 주장이 나왔다.

권대중 한성대 일반대학원 경제·부동산학 교수는 “전체 청약 물량을 전세대가 한꺼번에 경쟁하도록 하는 방식 대신, 연령대별 무주택자 규모에 맞게 물량을 나눈 뒤 같은 연령층끼리 경쟁하게 해야 한다”며 “청년층은 청년층끼리, 중장년층은 중장년층끼리 가점을 매기면 출발선 자체가 다른 세대 간 경쟁을 피할 수 있다”고 주장했다.

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예를 들어 청약 통장을 가진 무주택자 가운데 30대가 전체의 40%를 차지한다면, 청약 주택 공급 물량의 40%를 30대 몫으로 먼저 배정한 뒤 그 안에서만 가점 경쟁을 하도록 하는 방식이다. 이렇게 되면 무주택 기간이나 부양가족 수에서 불리한 세대도 자신과 비슷한 조건의 연령대 안에서 경쟁할 수 있어 제도 체감 공정성이 높아질 수 있단 취지다.

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변화한 시대에 맞게 부양가족 기준의 현실화도 필요하다고 했다. 권 교수는 “20세 이상 성인 자녀는 동거 중이라도 독립 세대로 보고, 미성년 자녀와 65세 이상 고령 부모만 부양가족으로 인정하는 등 명확한 선을 그어두면 현재 편법으로 많이 이용되는 위장전입 논란을 줄일 수 있다”고 지적했다.

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“서류와 현실 괴리 커…실거주 검증 방식 제도화해야”

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특히 위장전입·위장이혼 등 부정청약이 반복되는 원인으로 서류상 주민등록 세대 기준에 과도하게 의존해 온 청약제도의 구조적 한계도 지목됐다. 김덕례 주택산업연구원 실장은 “부양가족 수를 늘리기 위해 주민등록 서류상 세대를 합치거나, 청약을 위해 세대 분리를 하고 혼인신고를 미루는 행태가 이제는 예외가 아니라 사회 전반에 퍼져 정상적인 가족 형성과 주거 이동을 왜곡하고 있다”고 지적했다.

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실제 주민등록 기준의 왜곡은 통계에서도 확인된다. 김 실장은 “지역에 따라 주민등록 서류상 세대 수와 실제 가구 수가 크게 어긋나는 현상이 나타나고 있는데, 청약 선호 지역일수록 세대 수가 과도하게 많은 경우가 대표적”이라고 설명했다.

특히 20~30대 청년층은 세대분리를 하지 않으면 청약 자체가 불가능한 구조다. 김 실장은 “성인 자녀가 부모와 함께 살더라도 독립을 준비하는 연령대라면 청약 기회를 줘야 하는데, 현재는 세대주가 되기 위해 주민등록만 이전하는 경우가 적지 않다”며 “이 역시 제도가 만들어낸 위장전입의 한 형태”라고 말했다.

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이와 더불어 서울·수도권과 지방의 주택 수급 상황이나 수요가 극명하게 다른데도 동일한 청약 기준을 적용하는 것 역시 비합리적이라고 지적했다. 김 실장은 “서울은 청약 과열, 지방은 미분양이 쌓이는 상황에서 같은 배분 기준을 적용하는 것은 현실을 반영하지 못한 접근”이라고 했다.

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그는 “실수요자 중심으로 청약 시장을 운영하려면, 실거주 판단 기준과 검증 방식에 대한 사회적 합의가 우선 필요하다. 최근 건강보험 요양급여 이용내역 기반 거주지 검증 방법이 진행 중이긴 하지만 보다 면밀한 검증 방식이 필요한 시점”이라며 “20년 전 만들어진 배분 규칙을 지금의 인구 구조와 주거 현실에 맞게 전면적으로 재점검할 시점”이라고 재차 강조했다.

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“특별공급 물량 대폭 늘리고 추첨제 중심으로 바뀌어야”

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송인호 KDI 경제정보센터 소장도 “현재 청약제도는 4인 가구, 결혼과 출산을 전제로 한 생애주기 모델을 기반으로 설계됐지만 지금의 주택 수요 핵심은 1·2인 가구, 비혼·무자녀 청년 단독 가구로 이미 이동했다”고 지적했다.

이어 “부양가족 수는 소득이나 자산 여력과의 상관관계가 낮은 지표임에도, 여전히 실수요자 선별 기준으로 과도하게 활용되고 있다”며 “그 결과 실제 주거 수요와 제도 설계 사이의 괴리가 커졌다”고 진단했다.

이런 문제점의 대안으로 ‘특별공급’ 구조 재설계를 제안했다. 현재 청년·생애최초·신혼부부는 특별공급이라는 예외적 틀에 묶여 전체 공급에서 차지하는 비중이 지나치게 낮기 때문에 이를 대폭 늘려 청약제도의 중심축으로 재배치할 필요가 있다는 것이다.

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또한 추첨제 중심의 청약제도로 전환하는 방안도 제안했다. 예컨대 가구 요건을 2인 가구 수준으로 낮추거나, 연령·자녀 수 기준을 최소화한 뒤 최소 요건 충족자를 대상으로 완전 개방형 추첨을 실시하자는 것이다. 그는 “가점제는 결혼·가족 중심 설계라는 한계가 분명해진 만큼, 추첨제를 통해 출발선의 불평등을 완화할 필요가 있다”고 설명했다.

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아울러 고가 주택에 대한 청년층의 접근성을 높이기 위한 장기적 대안으로는 ‘지분형 청약’이라는 보다 급진적인 아이디어도 제시했다. 송 소장은 “청년들이 40억~50억 원짜리 강남 아파트를 통째로 소유하는 것은 현실적으로 불가능하지만, 일부 지분을 보유하는 방식이라면 가능성을 열 수 있다”며 “주택을 토큰증권(STO) 형태로 분할해 지분 단위로 청약·투자할 수 있도록 하는 구조도 검토해볼 만하다”고 말했다. 다만 그는 “민법과 주택법 개정이 전제돼야 하는 만큼 당장 도입할 수 있는 방안은 아니고, 장기적인 제도 혁신 차원에서 논의할 사안”이라고 선을 그었다.

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“거참 요상하네”…거래 반토막 났는데 오히려 가격 치솟는 아파트

2026.01.18. 매일경제

잠실·대치 등 신축 단지 잇단 신고가 국민평형 평균이 25억원대

강남 삼성동 삼성힐스테이트 1단지 전경

서울 강남권 아파트 시장이 이상하다. 거래는 줄어들고 있는데 가격은 치솟고 있어서다. 거래 절벽 속에서도 가격이 버티는 이른바 ‘가격 고착’ 현상이 점차 고착화하는 모습이다.

1일 부동산 정보 앱 집품이 지난해 분기별 아파트 거래를 분석한 결과에 따르면 강남3구(강남·서초·송파)의 국민평형(전용 84㎡) 평균 매매가는 2분기 26억6413만원으로, 이는 1분기(24억2248만원) 대비 약 2억4000만원 오른 수준이다.

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이에 비해 같은 기간 거래 건수는 2313건에서 1219건으로 절반 가까이 줄었다. 거래는 급감했는데 평균 매매가는 오히려 약 10% 오른 셈이다.

세부 지역별로 보면 강남구는 연중 전용 84㎡ 평균 매매가가 25억원대에서 비교적 안정적으로 유지됐다. 반면, 서초구는 1분기 27억원대에서 4분기 23억원대까지 내려 조정 흐름을 보였다. 송파구는 19억원대 후반~20억원대 초반에서 분기별로 움직이며 변동 폭이 상대적으로 완만했다.

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집품 관계자는 “정부의 규제 강화 여파로 거래가 크게 줄었다”면서도 “실제 매매가 이뤄진 것은 자금 여력이 충분한 강남 수요자 중심이어서 가격이 크게 흔들리지 않았던 것으로 보인다”고 짚었다.

잠실엘스 전경 [매경DB]

실제 송파구 ‘잠실엘스’ 전용 84㎡는 지난해 7월 13억원에 신규 전세 계약을 체결했다. 2분기 기준 꾸준히 10억~11억원에 거래된 바 있어 한 달 새 1억5000만원 이상 상승한 걸로 보인다.

강남 주요 단지에서는 지난해 3월부터 신고가 거래가 이어졌다. 강남구 삼성동 힐스테이트 1단지 전용 84㎡(7층)가 25억원에, 대치동 래미안대치팰리스 같은평형은 40억원에 각각 거래됐다. 이 단지 전용 84㎡가 40억원을 돌파한 것은 이 때가 처음이다.

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같은 시기 개포동 개포우성2 아파트 같은평 역시 35억원에 거래되며 신고가를 경신했다.

업계 전문가들은 이러한 구조가 서울 아파트 시장의 지역 간 온도 차를 더욱 벌리고 있다고 본다.

정성진 어반에셋매니지먼트 대표는 “강남 3구는 규제 시행 이후 매매와 전세 모두 거래 건수가 크게 줄었음에도 평균 매매가는 연중 25억원, 전세가는 9억원 안팎에서 형성되며 가격 조정은 제한적이었다”고 설명했다.

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이어 “서울 집값의 방향성을 단정하기는 어렵다”면서도 “거래 회복이 어디에서 먼저 시작되는지, 그 강도가 지역별로 얼마나 다른지는 향후 강남권 핵심 지역의 거래 흐름을 통해 보다 분명해질 것으로 보인다”고 덧붙였다.

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삼성 반도체 살아나자…평택 미분양도 '뚝'

2026.01.18. 매일경제

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삼성 평택캠퍼스 공사 재가동

미분양 최근 1년 새 44% 급감

브레인시티 등 80%대 계약률

GTX-A 연장·입주감소 겹쳐

지난해 11월 경기 평택시 '브레인시티 푸르지오' 견본주택에 방문객이 몰려 상담을 받고 있다.대우건설

삼성전자의 경기 평택 캠퍼스 공사가 본격화되자 '침체늪'에 빠졌던 평택 주택시장에 온기가 돌고 있다. 반도체 라인 증설에 따른 고용 창출 기대감이 커지며 미분양 물량이 빠르게 소진되고 거래량이 반등하는 등 '반도체 효과'가 가시화하는 모습이다.

18일 경기도에 따르면 지난해 11월 기준 평택시의 미분양 주택은 3594가구로 전달(4067가구) 대비 11.6% 감소했다. 같은 해 1월(6438가구)과 비교하면 약 1년 만에 44.2% 급감했다.

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현장에서는 미분양이 빠르게 해소되는 중이다. 2028년 입주 예정인 '브레인시티 푸르지오'는 지난 10월까지 미분양이 600가구에 육박했으나 최근 계약률이 90%에 도달했다. '평택브레인시티 수자인' 역시 889가구 중 80%가 계약을 마쳤다. 49층 주거복합 단지인 '더 플래티넘 스카이헤론'은 99%가 계약됐다.

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'완판' 소식도 잇따르고 있다. '평택브레인시티 한신더휴'와 '평택푸르지오 센터파인' '평택 고덕 금성백조 예미지' 등은 지난해 분양 물량을 모두 털어냈다.

이 같은 흐름은 삼성전자의 평택 캠퍼스 투자 로드맵이 현실화한 영향이 크다. 삼성전자는 일시 중단했던 평택사업장 4공장(P4) 공사를 재개하며 올해 조기 가동을 목표로 하고 있으며, 기초 공사가 재개된 5공장(P5)에는 60조원 이상이 투입돼 2028년 가동을 계획하고 있다.

대규모 생산시설 공사는 단기적으로는 공사 작업인력 등의 전월세 거주 수요 증가로 이어지며, 준공 이후에는 근무자와 협력업체 직원들의 실거주 매매 수요로 이어진다. 평택의 한 분양 사무소 관계자는 "최근 평택 거주 수요가 늘어나면서 전월세 물량이 빠르게 줄어들고 있다"고 전했다.

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분양 시장이 살아나며 거래 시장도 활기를 띠고 있다. 지난해 8월 433건에 불과했던 아파트 거래량은 9월(467건), 10월(524건)에 이어 11월에는 627건까지 늘어나며 4개월 연속 우상향 곡선을 그리고 있다. 신고 기한이 남은 12월 거래량도 이미 500건에 육박하며 상승세를 뒷받침하고 있다.

정부의 규제 완화와 공급 감소도 호재로 작용하고 있다. 평택은 지난해 10·15 부동산 대책 이후 대출 및 토지거래허가 규제를 피하면서도 가격 매력이 있는 지역으로 부상했다. 또 올해 평택 입주 물량은 8012가구로 지난해(1만1421가구)보다 3400가구 이상 줄어들 예정이라는 점도 거래 활성화에 영향을 주고 있다는 분석이다.

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교통 호재도 평택 집값 상승에 영향을 주고 있다. 경기 화성시 동탄역에서부터 평택지제역까지 GTX-A가 연장되면 평택지제역에서 강남 삼성역까지 30분 만에 이동할 수 있어 교통이 획기적으로 개선된다.

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"깐깐한 조건 뚫고 내집 마련"…공공분양 1.2만가구 뜬다

2026.01.18. 한국경제

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상반기 수도권 공공분양

달아오르는 청약 경쟁

민간 공급 갈수록 위축

치솟는 분양가도 부담

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자산·소득 꼼꼼히 체크

당첨 안정권 판단되면

일부 자산 처분해 볼만

인천 '영종하늘도시'

이달 22~23일 일반공급

남양주·성남·평택도 나와

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최근 경기도의 한 공공주택 일반 청약 경쟁률이 세 자릿수를 기록하는 등 공공분양에 관심이 커지고 있다. 수도권 내 민간 공급이 위축된 데다 분양가가 갈수록 높아지면서 공공분양이 새로운 내 집 마련의 대안으로 떠오르고 있다. 상반기 경기 화성 동탄, 남양주 왕숙 등에서 공공분양으로 1만2000여 가구가 공급될 계획이다. 민간분양과 비교해 소득, 자산, 무주택 기간 등 자격 조건이 상대적으로 까다로운 만큼 자신에게 유리한 유형이 무엇인지 잘 살펴봐야 한다는 조언이 나온다.

◇과천주암C1 36가구에 1.8만 명 몰려

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18일 한국토지주택공사(LH)에 따르면 지난 14일 경기 ‘과천주암 C1 블록’의 해당 지역(과천) 경쟁률은 145.2 대 1로 집계됐다. 사전청약 당첨자 96명 중 8명이 본청약을 포기해 총 14가구가 일반공급 물량으로 나왔다. 과천에서 2년 이상 거주한 가구주를 대상으로 한 청약에 2033명이 몰리며 역대급 경쟁률을 기록했다.

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수도권 기타 지역 청약에는 9816명이 신청한 데다 특별공급 경쟁률(362.9 대 1)까지 고려하면 총 36가구 모집에 1만8300여 명이 달려든 것이다. 7억원가량 시세 차익을 노릴 수 있다는 기대가 경쟁률을 높였다는 분석이 나온다. 발코니 확장비 포함해 11억원 전후(본청약 당첨자 기준)에 분양가가 책정됐다. 단지에서 500m 떨어진 서울 서초구 우면동 ‘호반써밋서초파크’ 전용면적 84㎡는 지난해 10월 16억9000만원에 손바뀜했다.

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수도권 공공분양이 세 자릿수 경쟁률을 기록한 것은 이번이 처음은 아니다. 지난달 12일 마감된 남양주 ‘남양주왕숙 B-17 블록’은 128가구(전용 74·84㎡) 모집에 1만4023명이 신청했다. 경쟁률이 109.6 대 1을 나타냈다. 서울이나 인천에 거주하는 무주택자 전용 84㎡의 청약 커트라인(최저점)은 2815만원이었다. 매달 25만원(최고 납입인정금액)씩 9년5개월간 저축해야 모을 수 있는 금액이다. 전용 40㎡ 초과 공공분양 일반공급은 동일 순위·조건에서 경쟁이 붙을 경우 저축 총액이 높을수록 유리하다.

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◇남양주 등 상반기 대규모 공급

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상반기 경기, 인천 등에서 24개 단지, 1만2853가구(사전청약 포함)가 공급될 예정이다. 가장 먼저 청약을 받는 곳은 인천 중구 ‘영종하늘도시 A24 블록’이다. 오는 22~23일 일반공급 신청을 받는다. 전용 74·84㎡ 94가구가 공급 대상이다. 사전청약 및 특별공급 접수 결과에 따라 늘어날 수 있다. 전용 84㎡ 기준 최고 분양가는 4억7898만원(발코니 확장비 포함)이다. 당첨일(다음달 5일)로부터 3년간 전매가 제한되지만 실거주 의무는 없다.

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오는 3월에는 남양주 남양주왕숙2 A1블록(803가구)과 A3블록(686가구)이 청약을 받는다. 금호건설 컨소시엄과 일성건설이 시공을 맡는다. A1블록 바로 앞에는 유치원, 초등학교, 중학교 부지가 예정돼 있다. A3블록 인근 정류장에서 버스로 5분 거리에 경의중앙선 도농역이 있다. 남양주 시내버스 165번을 비롯해 9개 노선을 이용할 수 있다.

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5월에는 성남낙생 A1블록에 신혼희망타운 933가구가 조성된다. (예비)신혼부부, 한부모가족 등을 대상으로 한 특화 공공주택이다. 전용 60㎡ 소형 면적대 위주로 공급된다. 극동건설 컨소시엄(DL이앤씨, 고덕종합건설, 금성백조건설)이 짓는다. 단지 인근에서 32번 버스를 타고 10분가량 이동하면 수인분당·신분당선을 이용할 수 있는 미금역이 있다. 6월에는 고양창릉 S2·3·4 3개 블록에서 총 3387가구가 청약에 나설 예정이다.

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공공분양을 염두에 둔다면 소득과 자산 수준을 먼저 파악해야 한다. 신혼부부, 생애최초 등 특별공급과 전용 60㎡ 이하 일반공급은 가구의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 평균의 100~140% 이하(맞벌이 200% 이하)로 제한돼 있다. 소득이 낮으면 우선 공급받을 수 있어 유리하다. 박지민 월용청약연구소 대표는 “특별공급은 부동산과 자동차 각각 2억1550만원, 4563만원 이하로 자산 요건이 까다롭다”며 “소득과 배점을 따져 당첨 안정권에 있다고 판단되면 자산 일부를 처분해 요건을 맞춰놔야 한다”고 조언했다.

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집 한채 '37,386,000,000원'...압구정 아닌데, '역대 주택 최고가' 나왔다

2026.01.17. 파이낸셜뉴스

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100억원 이상 주택 거래 분석

아파트 등 지난해 64건 기록

마포 단독주택 373억 팔려

"국내 주택 역대 최고가" 기록

[파이낸셜뉴스] 지난해 서울 주택 시장에서 역대 최고 매매가 기록이 나왔다. 마포구의 한 단독주택이 373억원에 팔린 것이다. 아파트·빌라·단독·다가구 등 서울 주택의 종전 최고 매매가 기록은 325억원이다.

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주택 100억 이상 거래, 45건→64건

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서울 주택시장에서 100억원 이상 거래가 늘어난 것은 지난 2024년부터다. 국토교통부 실거래가 자료를 토대로 2024~2025년 100억원 이상 거래를 분석했다. 계약 해지 거래는 제외했다.

우선 지난 2024년의 경우 100억원 이상 주택 거래가 총 45건으로 집계됐다. 유형별로 보면 아파트 23건, 연립·다세대 1건, 단독 및 다가구 21건 등이다.

자료 : 국토교통부

2025년에는 100억원 이상 주택 거래가 64건으로 늘어났다. 유형별로 보면 빌라 2건, 단독 및 다가구 23건 등으로 비 아파트의 경우 2024년과 별 차이가 없었다.

반면 100억원 이상 아파트 거래는 2024년 23건에서 2025년에는 39건으로 70% 가량 늘어난 것이다. 한 전문가는 "재벌 회장님도 이제는 아파트에 산다고 할 정도로 아파트가 자산가들의 핵심 자산이 됐다"며 "꼬마빌딩보다 아파트를 더 선호하고 있다"고 말했다.

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부자들이 선호하는 아파트도 바뀌고 있다. 2024년에는 23건 가운데 10건이 용산구 한남동 부촌 단지였다. 압구정 아파트는 단 2건에 불과했다. 하지만 지난해에는 39건 거래 가운데 압구정동이 17건으로 1위를 기록했다. 한남동은 12건으로 2위를 자치했다.

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373억...'주택 역대 최고가 나왔다'

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초고가 주택 거래가 늘면서 최고 매매가 기록도 바뀌고 있다.

우선 공동주택(아파트·빌라)의 경우 지난해 6월 서울 성동구 성수동 '아크로서울포레스트' 전용 273㎡가 290억원 거래되며 역대 최고가 기록을 갈아 치웠다. 종전 최고가 기록은 2024년의 용산구 '나인원한남'으로 250억원이었다.

자료 : 국토교통부

공동주택·단독·다가구 등 전 주택으로 범위를 넓히면 400억원에 육박하는 거래가 나왔다. 종전 주택 최고가 거래는 지난 2023년 강남구 논현동 단독주택으로 325억원에 손바뀜이 이뤄졌다.

이런 가운데 지난 2025년 12월에 마포구 동교동의 연면적 1607㎡ 단독주택이 373억8600만원에 팔렸다. 400억원에 육박하며 주택 거래 역사상 최고 가격을 경신한 것이다.

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한국부동산원의 월간 아파트값 통계를 보면 지난해 서울 아파트값은 8.98% 상승했다. 빌라는 5.26%, 단독은 3.23% 올랐다. 서울 도심권과 동남권의 경우 빌라는 8%대, 단독은 4%대 오름폭을 기록했다.

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"더는 못 버틴다" 영끌족 결국 백기…'역대급 불장' 경고

2026.01.19. 한국경제

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경매시장 덮친 '영끌족' 아파트

작년 낙찰액 17.4조 '역대 최대'

신규 신청도 12만건 전망…올해 '역대급 경매장' 예고

금리 재산정 시기 돌아오면서

영끌족·자영업자 임의경매 속출

경기침체 여파 강제경매도 급증

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지난해 전국 경매 낙찰금액이 역대 최대인 17조원을 넘어섰고, 진행 건수는 28만여 건으로 2009년 이후 가장 많았다. 경기 침체와 전세 사기 여파, 고금리 부담 등을 감당하지 못한 이른바 ‘영끌족’ 증가와 저가 매입 수요 확대 등이 복합적으로 작용한 결과다.

18일 대법원에 따르면 지난해 경매 건수는 28만428건으로 2024년(22만4513건)보다 24.9%(5만5915건) 늘어났다. 낙찰금액은 2002년 대법원 경매통계를 집계한 이후 최대인 17조4176억원(매각 건수 2만4439건)에 달했다.

지난해 법원에 경매를 신청한 규모가 12만 건을 웃돌아 올해도 경매 시장이 뜨거울 것으로 전망된다. 서울 전역과 경기 12곳이 토지거래허가구역으로 묶인 ‘10·15 대책’ 이후 지방자치단체의 허가 없이 매입 후 전·월세를 놓을 수 있는 경매에 투자자가 몰리고 있다.

지난달 서울 아파트 경매 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 102.9%를 기록하는 등 아파트 경매 인기가 크다. 강은현 법무법인 명도 경매연구소장은 “이자 부담 등으로 임계점에 도달한 사람이 늘고 있어 올해 경매 낙찰금액과 규모가 대폭 늘어날 것”으로 내다봤다.

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매입 직후 전·월세로 임대 가능…강남권 고가 아파트 경매 활발

토허제 회피 수요 늘어날 전망…지역별 낙찰가율 '양극화' 심화

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지난해 전국 경매 낙찰금액이 역대 최대인 17조원을 넘었다. 진행 건수는 28만여 건으로 2009년 이후 가장 많았다. 경기 침체와 고금리 부담을 감당하지 못한 이른바 ‘영끌족’ 매물 증가와 저가 매입 수요 등이 복합적으로 작용한 결과다.

◇4년 전 빚내 산 빌라 경매로

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18일 대법원에 따르면 지난해 경매 건수는 28만428건으로 2024년(22만4513건)보다 24.9%(5만5915건) 늘어났다. 낙찰금액은 2002년 대법원 경매통계를 집계한 이후 최대인 17조4176억원(매각 건수 2만4439건)에 달했다. 강은현 법무법인 명도 경매연구소장은 “이자 부담 등으로 임계점에 도달한 사람이 늘고 있어 올해 경매 낙찰금액과 규모가 대폭 늘어날 것”으로 내다봤다.

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법원등기정보광장을 보면 지난해 서울에서 임의경매로 소유권이 바뀐 아파트, 연립, 다세대 등 집합건물은 2579건으로, 2017년(2703건) 후 8년 만에 가장 많았다. 수도권으로 범위를 넓히면 1만2235건으로 2015년(1만5374건) 후 최다였다.

부동산값이 크게 오른 2021~2022년 담보대출을 받아 부동산을 매입한 영끌족 매물이 경매시장에 본격적으로 나오고 있는 것으로 풀이된다. 임의경매는 은행 등 채권자가 부동산을 담보로 빌려준 돈을 받는 법적 절차다. 강제경매와 달리 별도 재판을 거치지 않고 바로 법원에 경매를 신청할 수 있다.

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은행권 주택담보대출 변동금리의 기준인 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)는 2021년 1월 신규 취급액 기준 연 0.86%에서 2022년 12월 4.29%로 급등했다. 가장 최근 발표치인 지난해 11월 코픽스도 연 2.81%로 높다.

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5년 동안 고정금리를 적용하다가 이후 변동금리로 전환하는 혼합형과 5년마다 금리를 재산정하는 주기형의 금리 재산정 시기가 돌아오고 있어 경매 물건이 늘어날 것이라는 분석이 나온다. 금융권에 따르면 국민 신한 하나 우리 농협 등 5대 시중은행이 초저금리 시절인 2020년 11월~2021년 12월 신규 취급한 5년 고정형(혼합·주기형) 주담대 규모는 24조2759억원에 달한다.

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내수 경기 침체도 원인으로 꼽힌다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “아파트 담보로 사업 자금을 대출받은 사람이 어려움을 겪는 것도 경매가 증가한 요인”이라며 “자영업자 몰락의 징후일 수 있다”고 말했다. 한국은행에 따르면 지난해 3분기 말 기준 취약 자영업자 차주는 약 41만8000명으로, 1년 전(38만9000명)보다 2만9000명 늘었다.

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◇올해 역대급 경매 물건 나올 듯

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올해도 역대급 경매장이 열릴 것으로 전망된다. 지난해 11월 누적 경매 신청이 10만9921건으로 조사된 데다 이달 중순 집계되는 12월 물량을 합산하면 12만 건을 웃돌 것으로 보여서다. 2008년 금융위기 이후 최다이던 2024년 기록(11만9312건)을 넘어설 공산이 크다.

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경매 신청 후 첫 입찰까지는 통상 6~7개월 걸린다. 지난해 11월 누적 강제경매 신청은 4만2319건으로, 2024년 동기(3만9775건)보다 6.4% 증가했다. 강제경매는 부동산에 담보가 설정되지 않은 채무를 변제받기 위해 채권자가 신청하는 것이다. 주로 전세보증금을 받지 못한 임차인이나 개인 채권자를 중심으로 이뤄진다.

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강 소장은 “강제경매 비중이 40% 가까이 늘어난 것은 경기 침체를 반영하는 흐름”이라고 설명했다. 서울에서 법원별로 서울남부지방법원(6096건, 작년 11월까지 누적)과 서울중앙지방법원(3003건)에 신청이 많았다.

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서울남부지법은 양천·강서·구로구 등 전세 사기 여파가 컸던 빌라 매물이 많은 지역이다. 해당 지역 신청 물건은 지난해 같은 기간(5199건)보다 16.7% 늘었다. 강남·서초·동작구 등 강남권 고가 아파트가 많은 서울중앙지법에서도 경매가 활발할 전망이다. 토지거래허가제 규제를 피하기 위한 목적으로 경매 물건 매입이 늘어날 것이란 관측도 나온다. 경매 낙찰 물건은 바로 전·월세로 내놓을 수 있다.

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신규 상장사서 '1조 주식부자' 첫 탄생…100억 클럽만 119명

2026.01.19. 이데일리

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1000억 클럽 19명…바이오·헬스케어 쏠림

1980~90년대생 신흥 부자 33명 등장

상장 이후 주가 급등 사례 다수 확인

[이데일리 송재민 기자] 지난해 국내 증시에 신규 상장한 기업의 주주 가운데 주식평가액이 1조원을 넘는 ‘재벌급 주식부자’가 처음 등장했다. 주식평가액이 100억원을 넘는 주주만 해도 100명을 훌쩍 넘는 것으로 나타났다.

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기업분석 전문기관 한국CXO연구소는 19일 ‘2025년 신규 상장사 대상 주식평가액 100억원 이상 주주 현황 조사’ 결과를 발표했다. 조사 대상은 지난해 한국거래소에 신규 상장한 121개 상장사의 개인 주주로, 주식평가액은 올해 1월 16일 종가 기준으로 산출됐다.

조사 결과 신규 상장사 가운데 주식평가액이 100억원을 넘는 개인 주주는 119명으로 집계됐다. 이 가운데 1조원 이상은 1명, 1000억원 이상~1조원 미만은 18명으로, 이른바 ‘1000억 클럽’에만 총 19명이 이름을 올렸다

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에임드바이오 남도현 CTO, 주식가치 1조2000억

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주식평가액 1조원을 넘긴 주인공은 제약·바이오 기업 에임드바이오(0009K0)의 남도현 최대주주이자 최고기술책임자(CTO)다. 남 CTO는 에임드바이오 주식 2216만여 주를 보유하고 있으며, 1월 16일 종가 기준 주식가치는 약 1조2168억원으로 평가됐다. 상장 첫날과 비교해 한 달여 만에 약 25% 증가한 수치다.

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1000억원 클럽에서는 이정주 리브스메드(491000) 대표이사, 이행명 명인제약(317450) 대표이사, 이승주 오름테라퓨틱(475830) 대표이사, 이성욱 알지노믹스(476830) 대표이사, 반성연 달바글로벌(483650) 대표이사 등 다수의 제약·바이오 기업 창업자와 경영진이 상위권을 차지했다. 실제 상위 19명 가운데 상당수가 바이오·헬스케어 업종에 속했다.

상장 이후 주가 급등…“주식가치 100% 이상 증가”도 다수

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1000억 클럽 가운데 일부는 상장 이후 보유 주식 수 변동 없이 주식가치가 두 배 이상 증가한 것으로 조사됐다. 오름테라퓨틱의 이승주 대표이사는 상장 이후 주가가 4배 이상 오르며 주식평가액이 738억원에서 4126억원으로 급증했다. 로킷헬스케어, 프로티나, 그래피 등도 상장 이후 주가 급등 사례로 꼽혔다.

주식평가액 구간별로는 △500억~1000억원 19명 △300억~500억원 14명 △100억~300억원 67명으로 집계됐다. 10억~100억원 사이 주식가치를 보유한 주주도 100명을 넘었다

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1980~90년대생 신흥 부자 33명…30대도 12명

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세대별로는 1960년대생과 1970년대생이 각각 38명으로 가장 많았지만, 1980~1990년대생 신흥 주식부자도 33명으로 30명을 넘어섰다. 이 가운데 올해 기준 30대 주식부자도 12명에 달했다.

30대 주식부자 중에서는 김태호 노타(486990) CTO가 약 1195억원으로 가장 높은 주식가치를 기록했다. 이 밖에 나라스페이스테크놀로지, 뉴로핏, 달바글로벌 등 정보기술(IT)·바이오 기업을 중심으로 젊은 창업자와 핵심 임원들의 이름이 다수 포함됐다.

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오일선 한국CXO연구소장은 “지난해 신규 상장사 가운데 제약·바이오 업종에서 100억 클럽과 1000억 클럽 주주가 다수 배출됐다”며 “주가 상승세가 이어지기 위해서는 실적 개선이 뒷받침돼야 할 것”이라고 말했다.

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빗나간 머스크의 예언… K배터리 ‘혹독한 겨울’

2026.01.18. 부산일보

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전기차 캐즘에 배터리업계 부진

각국 보조금 폐지 등 정책 유턴 직격탄

완성차 업체들도 전기차 전략 후퇴

국내 배터리 3사 지난해 4분기 ‘적자’

ESS 전환했지만 적자 메우기 역부족

“전기차 외에 다른 차를 사는 것은 경제적으로 미친 짓.” “내연기관차의 잔존 가치는 앞으로 몇 년 안에 급락할 것.”

2019년 테슬라의 일론 머스크가 내놓은 이런 확신은 당시 전기차 시장을 지배하던 낙관론의 정점이었다. 그는 자동차 산업이 전기차 중심으로 급격히 재편될 것이라며, 가솔린차를 구매하는 순간 해당 자산의 가치는 곧바로 붕괴할 것이라고 단언했다. 당시 골드만삭스와 블룸버그NEF 등 글로벌 금융기관들은 2025년을 전기차가 내연기관차의 가격과 효용을 완전히 앞지르는 ‘티핑 포인트’로 지목하며 장밋빛 전망을 쏟아냈다.

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그러나 7년이 흐른 현재 시장의 성적표는 머스크의 예언과는 정반대를 가리키고 있다. 퇴출당할 것이라던 내연기관차는 하이브리드(HEV)라는 날개를 달고 화려하게 부활했지만, 전기차와 배터리 산업은 ‘캐즘’(Chasm·일시적 수요 정체)이라는 깊은 늪에 빠져 혹독한 겨울을 지나고 있다.

■ K배터리 3사 ‘동반 적자’의 충격

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이런 위기 국면은 국내 배터리 업계의 실적에서 여실히 드러난다. 국내 배터리 3사는 지난해 4분기 나란히 영업손실을 기록하며 1년 만에 다시 ‘동반 적자’라는 초라한 성적표를 받아들었다. 맏형인 LG에너지솔루션의 4분기 영업손실은 1220억 원에 달했고, 삼성SDI와 SK온의 적자 규모도 각각 3000억 원에 육박한 것으로 증권가는 추산한다. SNE리서치에 따르면 중국을 제외한 글로벌 시장에서 한때 50%를 넘겼던 국내 3사의 점유율은 지난해 11월 누적 기준 37.2%까지 하락한 상태다.

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실적 부진의 배경에는 주요국들의 정책 유턴이 결정적인 영향을 미쳤다. 특히 내연기관차를 선호하는 미국 트럼프 행정부가 전기차 구매 시 지급하던 최대 7500달러의 세액공제 혜택을 폐지한 것이 직격탄이 됐다. 시장조사업체 콕스오토모티브에 따르면 보조금 중단 직후 미국 내 전기차 판매량은 전월 대비 48.9% 급락했다. 유럽연합(EU) 또한 2035년부터 적용하려던 내연기관차 판매 금지 규제를 사실상 철회하며 속도 조절에 나섰다.

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연간 실적으로 봐도 LG에너지솔루션만 1조 4285억 원의 영업이익을 기록하며 체면치레했을 뿐, 삼성SDI와 SK온은 연간 영업손실이 불가피한 상황이다. LG에너지솔루션 역시 포드, 미국 배터리팩 제조사 FBPS 등과의 계약이 잇따라 파기되며 약 13조 5000억 원 규모의 예정 매출이 사라졌다.

■ 109%에서 12%로 성장률 뚝

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전기차 시장의 성장률 지표는 이번 위기가 단순한 일시적 조정을 넘어섰음을 시사한다. 국제에너지기구(IEA)에 따르면 글로벌 전기차 시장 성장률은 2021년 전년 대비 100%라는 폭발적 수치를 기록한 뒤 2022년 60%, 2023년 35%, 2024년 25%로 가파르게 둔화했다.

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BNEF는 지난해 전기차 시장은 외형상 23% 성장을 기록했지만, 이는 중국의 독주가 만들어낸 착시에 가깝다고 평가했다. 올해 글로벌 전기차 성장률은 전년의 절반 수준인 12%에 그칠 것으로 내다봤다. 특히 북미 시장은 보조금 폐지 영향으로 연간 15~16%의 역성장이 예상되는데, 이는 전기차 시장 개화 이후 첫 마이너스 지표다.

■ 전기차 캐즘은 왜 깊어졌나

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업계는 이 같은 수요 급랭을 ‘전기차 캐즘’으로 규정한다. 캐즘은 혁신 제품이 초기 수용자에서 대중 시장으로 넘어가는 과정에서 수요가 일시적으로 정체되거나 후퇴하는 현상을 뜻한다.

전기차 시장은 2021년 얼리어답터를 중심으로 급성장했지만, 이제는 실용성과 경제성을 중시하는 대중의 선택을 받아야 하는 단계에 들어섰다.

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문제는 여건이 녹록지 않다는 점이다. 보조금 축소로 미국에서 전기차 실구매가는 내연기관차보다 1000만 원 이상 비싸졌고, 충전 인프라 부족과 잦은 고장에 대한 불만도 여전하다. 잇따른 화재 사고로 안전성에 근본적인 의문도 제기된 상태다. 여기에 전기차 중고차 가치가 내연기관차의 50~60% 수준으로 급락하면서 자산 가치를 중시하는 소비자들의 외면을 받고 있다.

대중은 더 이상 ‘친환경’이라는 명분만으로 지갑을 열지 않는다. 기술적 신뢰가 축적되기까지는 시간이 더 필요하다는 지적이 나온다.

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■ 수요 부진에 자동차업계 내연기관 전략 유턴

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수요 정체가 장기화하자, 전기차로의 ‘올인’을 선언했던 글로벌 완성차 업체(OEM)들은 생존을 위해 과거 약속을 파기하고 있다.

특히 포드는 간판 차종인 전기 픽업트럭 ‘F-150 라이트닝’ 생산을 중단하고 차세대 전기 트럭인 ‘T3’ 개발도 취소했다. GM은 최근 전기차 투자 축소를 발표했고 일부 전기 스포츠유틸리티차량(SUV)은 생산을 일시 중단하기도 했다.

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폭스바겐그룹은 유럽 내 전기차 수요 둔화와 비용 부담 심화를 이유로 독일 드레스덴 공장의 전기차 생산을 종료하고 공장 폐쇄를 결정했다. 이 공장에서는 폭스바겐 대표 전기차인 ID.4를 생산해 왔다.

이 같은 완성차 업체들의 ‘내연기관 유턴’은 국내 배터리 업계에 직격탄이 됐다. 북미와 유럽에 공격적으로 건설한 배터리 합작공장(JV)의 가동률은 지난해 50% 수준으로 떨어졌고, 일부 라인은 가동 중단에 들어갔다.

■ ESS 전환으로 생존 전략 세웠지만

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국내 배터리 업체들은 전기차 수요 회복 시점이 늦어지자, 사실상 성장보단 버티기에 들어간 상태다. 전기차 배터리 사업 부진을 만회하기 위해 선택한 것은 에너지저장장치(ESS) 사업이다. 인공지능(AI) 데이터센터의 폭증으로 인한 전력 수요는 전기차 수요 정체를 방어할 강력한 수익원으로 부상했기 때문이다.

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미국이 중국에 관세 장벽을 높인 것도 기회 요인이다. 미국은 현재 중국산 ESS 배터리에 40.9%의 관세를 부과하고 있는데 올해부터 58.4%로 올린다고 발표했다.

LG에너지솔루션은 지난해 미시간 홀랜드 단독 공장과 캐나다 스텔란티스 합작 공장에서 ESS용 리튬인산철(LFP) 배터리 양산에 돌입했으며 미시간 랜싱 공장도 올해 ESS 양산을 준비 중이다. 삼성SDI는 올해 안에 미국 내 ESS용 배터리 생산 능력을 연간 30기가와트시(GWh)까지 확대하기로 했다. SK온도 올해 하반기부터 ESS 전용 LFP 배터리 양산에 돌입한다.

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ESS 시장에서는 저렴하고 화재 위험이 적은 LFP 배터리의 채택 비율이 압도적이다. 블룸버그NEF는 2027년 글로벌 ESS 시장에서 LFP 채택 비율이 94%에 이를 것으로 전망했다.

문제는 이 시장을 중국 배터리 업체들이 사실상 장악하고 있다는 점이다. SNE리서치에 따르면 지난해 말 기준 글로벌 ESS 시장 점유율은 CATL(37%), EVE(13%), BYD(9%) 등 중국 업체들이 독식하고 있다. 2020년까지만 해도 50%를 상회했던 국내 배터리 3사의 글로벌 ESS 점유율은 2024~2025년을 거치며 6%대로 추락했다.

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2025년 기준 글로벌 전기차 배터리 시장 규모는 ESS 시장의 약 10배에 달한다. ESS 시장에서 아무리 선전하더라도 전기차 수요 절벽으로 인해 발생하는 수십조 원 단위의 매출 구멍을 채우기엔 역부족인 상황이다.

업계 관계자는 “전기차 수요가 받쳐 주지 않는 이상 실적 모멘텀을 찾기 어려운 상황”이라고 말했다.

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82조 쏟아붓는 TSMC 독주…삼성 파운드리 전략은

2026.01.18. 연합뉴스

TSMC 올해 설비투자 최대 560억달러…삼성 파운드리의 5배 추정 FT "삼성 최대 실적, '차선' 제품 만든 덕분" 평가 삼성, 2나노 수주 확대로 승부수…AMD·구글 칩 생산 따낼까

(서울=연합뉴스) 김민지 기자 = 대만 TSMC가 올해 설비 투자에 약 82조원을 쏟아붓겠다고 발표하며 파운드리(반도체 위탁생산) 시장에서의 독주를 더욱 강화할 전망이다.

삼성 파운드리는 시장 2위를 유지하고 있지만 여전히 적자를 내고 있다. TSMC와의 점유율 격차도 점점 더 벌어지는 가운데 생산능력(캐파) 확대에 대한 고심도 커지는 모양새다.

미국에 건설 중인 삼성전자 반도체 공장(서울=연합뉴스) 미국 텍사스주 테일러시에 건설 중인 삼성전자 반도체 공장 전경. 2025.2.14 [삼성전자 제공]

TSMC는 지난 15일 작년 4분기 실적을 발표하며 올해 설비투자를 520억∼560억달러(76조5천억∼82조4천억원)로 전망했다. 이는 지난해 409억달러(60조2천억원)보다 27∼37% 늘어난 수치며, TSMC 사상 최대 규모다.

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천문학적인 규모의 투자에 대한 TSMC의 자신감은 고객사인 인공지능(AI) 빅테크들의 탄탄한 자금력에서 비롯된다.

AI 인프라 확충에 대한 고객사들의 수요가 여전히 높다며 2024∼2029년 AI 가속기 매출 성장 전망치를 기존 45%에서 54∼59%로 상향 조정했다.

TSMC[로이터 연합뉴스]

삼성전자의 작년 반도체 설비 투자 규모는 40조9천억원이었다. 올해는 이보다 더 늘어날 것으로 추정된다.

다만 이는 메모리를 포함한 금액으로 증권가에서는 파운드리에 투자되는 금액은 10조∼15조원 수준으로 추정하고 있다. 파운드리에만 82조원을 쏟아붓는 TSMC의 약 20% 수준이다.

전 세계적인 AI 인프라 투자 확충에 AI 가속기 칩 생산 수요가 폭증하고 있지만 삼성전자는 파운드리보다는 메모리에 설비 투자를 집중할 계획이다. TSMC와의 시장 점유율 격차가 10배까지 벌어졌고, 흑자 전환까지 여전히 시간이 필요할 것으로 분석되기 때문이다.

증권업계는 파운드리와 시스템LSI사업부를 합친 삼성전자의 비메모리 사업이 지난해 6조원대의 영업손실을 기록했을 것으로 보고 있다. 올해도 2조7천억∼3조5천억원의 적자가 예상된다.

삼성전자는 지난해 테슬라의 AI5·6 칩과 애플의 차세대 아이폰에 탑재되는 이미지센서 수주를 따내는 등 고객사 확대에는 성공했다. 이에 연간 매출은 2조5천억원 안팎으로, 역대 최대치를 기록한 것으로 추정된다.

그러나 여전히 TSMC를 따라잡기에는 역부족이다. 시장조사업체 카운터포인트리서치에 따르면 지난해 TSMC의 파운드리 시장 점유율은 70%를 넘어섰다. 반면 삼성전자는 6∼7%대에 머물렀다.

삼성전자 평택캠퍼스 생산 라인[삼성전자 제공]

일각에서는 삼성전자가 파운드리 시장에서 '차선책'에 불과하다는 지적도 나온다.

파이낸셜타임스(FT)는 지난 16일 칼럼을 통해 삼성전자가 반도체 수혜의 '후류'(slipstream)를 타고 간다고 평가했다.

그러면서 지난해 4분기 역대 최대 실적을 달성한 것에 대해 "모두가 원하는 제품을 만드는 것이 아니라 사람들이 '1순위 선택지'를 구하지 못했을 때 찾게 되는 제품을 만들기 때문"이라고 분석했다.

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파운드리 시장에서 TSMC에 칩을 맡기지 못한 빅테크의 제2의 선택지로서 실적 개선 수혜를 입었다는 의미로 해석된다.

삼성전자가 파운드리 시장의 차선책 포지션을 공고히 해 기회를 노려야 한다는 목소리도 있다.

익명을 요구한 반도체 업계 전문가는 "이미 TSMC와 삼성전자의 파운드리 점유율 격차가 너무 벌어져 이를 따라잡기는 쉽지 않을 것"이라며 "TSMC에 수주를 맡기지 못한 고객사들을 공략해 2·3나노 기술 경쟁력을 끌어올리는 동시에 5나노 이상의 성숙 공정에서 수익성을 높여 TSMC를 쫓아갈 시간을 버는 것이 현실적일 것"이라고 말했다.

삼성전자는 2나노 수율·성능 개선과 수주 확대를 통해 점유율 격차를 줄이고자 총력을 다하고 있다. 업계에 따르면 삼성전자는 구글, AMD와 2나노 공정 기반의 AI 칩 양산 협력을 논의 중이다. 올해 하반기 가동을 목표로 건설 중인 미국 테일러 공장에서 2나노를 포함한 최선단 공정 기반의 제품을 양산할 계획이다. 텍사스에 위치한 오스틴 공장 역시 추가 투자를 통해 설비 개선에 나선 것으로 전해졌다.

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“의대 안 가요” 수험생들 삼성·하이닉스로 향했다

2026.01.18. 한국경제

서울 종로구 성균관대학교에서 열린 종로학원 2026 정시 합격 가능선 예측 및 지원전략 설명회에서 학부모들이 강사의 설명을 듣고 있다./2025.12.7 사진=한경

삼성전자와 SK하이닉스 등 대기업과 연계된 계약학과의 인기가 급상승하며 전통적인 최상위 진로로 꼽히던 의약학계열과 뚜렷한 대비를 보였다.

대기업 계약학과 지원자는 40% 가까이 늘어난 반면 의대·약대 등 의약학계열 지원자는 25% 가까이 감소했다.

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18일 종로학원에 따르면 2026학년도 대입 정시 모집에서 삼성전자·SK하이닉스 등 7개 대기업이 운영하는 16개 계약학과 지원자는 2478명으로 2025학년도(1787명)에 비해 38.7% 증가했다.

기업별로는 삼성전자(8개 학과) 1290명으로 가장 많았고 SK하이닉스(3개 학과) 320명, 삼성SDI 554명, LG유플러스 105명, 현대자동차 99명, 카카오엔터프라이즈 61명, LG디스플레이 49명 등이었다.

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경쟁률도 높았다. 삼성전자 계약학과의 경우 대구경북과학기술원 반도체공학과 89.00대1로 가장 높았고 울산과기원·광주과기원 반도체공학과 반도체공학과도 50대 1를 넘겼다.

SK하이닉스 역시 한양대 반도체공학과 11.80대1 등 두자릿수 경쟁률을 기록했다.

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삼성SDI와 연계된 성균관대 배터리학과는 신설 학과임에도 46.17대1을 넘는 경쟁률을 보였다.

현대자동차 고려대 스마트 모빌리티학부 4.71대1, LG디스플레이 연세대 디스플레이융합공학과 7.00대1, LG유플러스 숭실대 정보보호학과 8.75대1, 카카오엔터프라이즈 가천대 클라우드공학과 5.55대1이었다.

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대기업 계약학과 정시 선발 인원은 2022학년도 78명에서 2026학년도 194명으로 매년 증가하는 추세다.

반면 전국 의약학계열 정시 지원자는 같은 기간 24.7% 감소했다.

종로학원 측은 안정적인 취업과 기업 연계 교육이 보장된 계약학과가 자연계 최상위권 수험새으이 새로운 선택지로 자리 잡고 있다고 분석했다.

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한은 "美 추가 금리 인하 가능성"…한미 금리차 축소·환율 안정 기대

2026.01.18. 뉴스1

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美 소비·고용 둔화에 연준 추가 금리 인하 전망 확산

환율 부담 속 한은 동결 기조…대외 여건 변화에 시선

이창용 한국은행 총재가 15일 서울 중구 한국은행에서 열린 금융통화위원회 금리 결정에 대한 기자간담회에서 질문을 듣고 있다. (공동취재) 2026.1.15

(세종=뉴스1) 이강 기자 = 한국은행은 미국의 소비와 고용 둔화 흐름 속에서 시장이 연방준비제도(연준)의 추가 금리 인하 가능성에 무게를 두고 있다고 분석했다.

미국 기준금리가 이미 연 3.75%까지 내려온 가운데, 추가 인하가 단행될 경우 한미 기준금리 격차가 1%포인트(p) 안팎까지 좁혀질 수 있다는 전망도 나온다.

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금리차 축소는 외환시장에서 달러 선호를 일부 완화해 고환율 부담을 덜어주는 방향으로 작용할 수 있다는 평가다.

한은은 고환율 부담 속 기준금리를 동결한 상황에서, 미국의 통화 완화에 따른 한미 금리차 축소가 환율 변동성을 완화하는 '완충 장치'로 작용할 수 있다는 인식을 드러냈다.

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한은 "美 소비·고용 둔화"…연준 추가 완화 가능성에 무게

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18일 한은 뉴욕사무소가 발표한 '최근(2025년 12월)의 미국 경제 상황과 평가' 보고서에 따르면, 미국 경제는 지난해 3분기 성장률이 민간지출 증가세 등에 힘입어 예상을 웃돌았으나, 최근 들어 소비가 주춤하는 등 점차 둔화하는 모습을 보이고 있다. 여기에 고용 증가세까지 둔화 흐름을 나타내며, 경기 하방 위험이 커지고 있다는 평가다.

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이에 따라 시장에서는 연준이 추가로 통화정책 완화에 나설 가능성에 무게를 두는 분위기다.

보고서에 따르면 지난해 11월 미국의 가구당 카드지출은 전월 대비 0.0%로 증가세가 멈췄다. 재화 소비 증가 폭은 축소됐고, 서비스 소비는 감소 전환해 소비 둔화가 가시화됐다는 분석이다.

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지난해 12월 미국의 소비자신뢰지수도 89.1로 전월(92.9)보다 하락했다. 현재 경기 상황을 반영하는 지수는 11월 126.3에서 12월 116.8로 낮아졌고, 기대지수 역시 70.7에서 70.0으로 떨어졌다. 소비자들의 체감 심리가 위축되며 향후 경기 전망에 대한 낙관론도 약화되고 있다는 의미다.

고용시장 역시 둔화 흐름을 이어갔다. 한은은 "실업률이 하락했으나 취업자 수 증가 폭이 제한적이고, 직전 2개월 취업자 수도 하향 조정되는 등 둔화세가 지속됐다"고 분석했다.

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아울러 지난해 12월 미국의 비농업 부문 취업자 수는 5만 명 증가에 그쳐 시장 예상치(7만 명)를 밑돌았으며, 신규 실업수당 청구 건수도 늘어 노동시장 하방 압력이 이어지고 있다.

이 같은 흐름 속에서 시장은 연준의 추가 금리 인하 가능성에 점차 무게를 싣고 있다. 보고서는 연준이 향후 금리 인하에 신중하겠다는 메시지를 내놨음에도, 지급준비금 관리매입(RMP)을 예상보다 빠르게 시행하고, 파월 의장이 물가보다 노동시장 둔화 위험을 강조한 점을 들어 전반적으로 완화적인(dovish) 결정으로 받아들여졌다고 설명했다.

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주요 투자은행(IB)들은 노동시장 둔화에 대응해 연준이 올해 중 기준금리를 0.25~0.75%p 추가 인하할 것으로 전망했다. 이에 따라 금융시장에 반영된 올해 금리 경로도 소폭(0.02%p) 하향 조정된 것으로 나타났다.

한국은행 금융통화위원회(금통위)가 15일 기준금리를 연 2.5%로 동결했다. 이번 결정으로 기준금리는 다섯 차례 연속 동결 기조를 이어가게 됐다. ⓒ News1

이창용 "미 금리 인하 땐 격차 축소"…환율 완충 인식 드러내

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이미 미국 기준금리가 연 3.75%까지 낮아진 상황에서 추가 금리 인하가 현실화할 경우 한미 기준금리 격차는 더 빠르게 축소될 수 있다.

이에 한은도 미국의 통화 완화에 따른 한미 금리차 축소가 환율 변동성을 완화하는 '완충 장치'로 작용할 수 있다는 인식을 드러냈다.

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지난 15일 결정된 한국의 기준금리는 연 2.50%로, 이에 따른 한미 기준금리 차이는 1.25%p 수준이다. 당시 금융통화위원회에서는 위원 6명 중 5명이 3개월 후에도 기준금리를 동결하는 것이 적절하다는 의견을 냈고, 1명만 인하 가능성을 열어둬야 한다는 견해를 밝혔다. 향후에도 기준금리 동결 기조가 우세할 것이란 관측이 나오는 배경이다.

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한국의 기준금리가 동결된다는 전제하에 연준이 기준금리를 0.25%p 추가 인하할 경우 한미 금리차는 1.0%p로 줄어들고, 0.75%p 인하 시에는 0.5%p까지 축소된다.

전문가들은 이처럼 금리차가 줄어들 경우 고환율 흐름을 완충하는 역할을 할 수 있다고 평가한다.

윤여삼 메리츠증권 연구원은 "미국 금리가 시장 전망치인 0.25~0.75%p까지 추가로 인하될 경우 대외 금리차 축소는 머니무브에 일부 영향을 미칠 수 있다"며 "과거 한미 금리 역전 폭이 100bp 이내였을 때 1200원대 환율을 기록한 사례도 있다"고 말했다.

이어 "금리가 떨어지면 부채 비율이 높은 기업에 긍정적인 영향이 나타나는 것은 맞지만, 그렇다고 주가가 반드시 오르는 것은 아닌 것과 비슷하게 이해할 필요가 있다"며 "금리차 축소 역시 환율을 끌어내리는 직접적인 요인이라기보다는, 고환율 흐름의 속도와 변동성을 완화하는 역할로 보는 것이 적절하다"고 덧붙였다.

다만 그는 "현재는 해외 투자 유출 압박이 과거보다 훨씬 커 대외 금리차 축소만으로 환율이 과거 수준으로 회복되기는 어려울 것"이라며 "금리차는 채권 등 금리형 자금의 안정성에 기여하는 요인으로, 펀더멘털에 대한 기대를 높이는 방향으로 작용할 수 있다"고 설명했다.

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이 같은 평가는 이창용 총재의 발언과도 맥을 같이한다. 이 총재는 금통위 직후 열린 기자간담회에서 한미 금리차와 관련해 "우리가 금리를 천천히 조정하더라도 미국이 금리를 인하하면 한미 금리 격차는 계속 줄어들 것"이라고 말했다.

이는 고환율 국면에서 기준금리를 서둘러 인하하기보다는, 대외 통화정책 변화에 따른 금리차 흐름을 환율 안정의 '완충재'로 보고 있다는 의미로 풀이된다.

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경영 전면에 선 신유열…뉴롯데, 바이오 앞세웠지만

2026.01.17. 매일경제

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재계 5위 롯데그룹은 2025년 내내 시끄러웠다. 핵심 계열사인 롯데케미칼이 중국발 공급 과잉 여파로 극심한 실적 부진을 겪은 데다 유통, 건설 등 다른 사업마저 분위기가 침체됐다. 덩달아 롯데지주 자금 부담이 커지며 롯데바이오로직스 유상증자에도 참여하지 못해 그룹 안팎이 시끌시끌하다.

유통, 석유화학 사업 부진에 시달려온 롯데그룹이 새해 턴어라운드에 성공할지 관심이 쏠린다. 사진은 서울 잠실 롯데타워 전경. (롯데그룹 제공)

롯데바이오 유상증자 단행

롯데지주 대신 호텔롯데 참여 ‘시끌’

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바이오의약품 위탁개발·생산(CDMO) 전문 기업인 롯데바이오로직스는 2025년 12월 10일 공시를 통해 2772억원 규모 주주배정 유상증자를 추진하기로 했다. 인천 송도 바이오캠퍼스 내 첫 번째 공장 건설을 위한 자금 조달 격이다.

롯데바이오로직스가 유상증자에 나서는 것은 그룹 미래 먹거리인 바이오 사업을 키우기 위해서다. 롯데그룹은 그동안 1조원 이상을 롯데바이오로직스에 투입해 바이오 사업을 신성장동력으로 육성해왔다.

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롯데바이오로직스는 2023년 미국 브리스톨마이어스스큅(BMS)의 시러큐스 공장을 인수해 CDMO 시장에 진입했다. 지난해 3월엔 미국 시러큐스 바이오캠퍼스에 항체약물접합체(ADC) 생산시설을 준공했다. 이를 필두로 생산능력 확대에 안간힘을 쓰는 중이다. 2030년까지 인천 송도에 총 36만ℓ 규모의 바이오 캠퍼스 3개를 조성하고, 미국 시러큐스 바이오캠퍼스를 포함해 총 40만ℓ 규모의 글로벌 생산 능력을 확보할 계획이다. 신유열 부사장은 2024년 말 롯데바이오로직스 글로벌전략실장을 맡은 후 지난해 말 롯데바이오로직스 대표이사로 선임돼 경영 전면에 나섰다.

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다만 아직까지 롯데바이오로직스 성과는 신통치 못하다. 2024년 매출 2344억원, 영업손실 801억원을 기록했다. CDMO 사업 후발 주자라 글로벌 고객사 확보에 상당한 시간이 걸릴 것이란 우려다.

롯데바이오로직스 지분 구조를 보면 롯데지주가 지분 80%를, 일본 롯데홀딩스가 20%를 보유 중이다. 그런데 이번 유상증자에는 롯데지주가 아닌 호텔롯데가 힘을 보탰다. 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 호텔롯데는 롯데바이오로직스 유상증자에 2144억원을 출자해 지분 약 19%를 확보한다.

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롯데지주 대신 호텔롯데가 롯데바이오로직스 유상증자에 참여하는 걸 두고 말들이 많다. 호텔롯데는 신종자본증권(영구채)을 발행해 이번 유상증자에 참여한다. 영구채는 원금 상환 압박이 없고 회계상 자본 확충 효과가 있지만, 이자 비용이 지속적으로 발생해 현금흐름을 압박할 수 있다. 호텔롯데는 면세, 호텔 사업이 부진해 실적 회복이 더디다.

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그런데도 호텔롯데가 유증에 참여하는 것은 롯데지주 사정이 녹록지 않기 때문이란 분석이 나온다. 롯데지주는 석유화학, 유통 계열사 부진으로 2025년 상반기 부채비율이 149.4%까지 치솟아 유동성 부담이 커졌다. 공모채 발행이 어려워 사모영구채, 기업어음(CP)에 의존해 자금을 조달하는 실정이다.

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박종렬 흥국증권 애널리스트는 “롯데지주는 지분법 자회사 롯데케미칼 실적이 부진한 데다 손자회사인 롯데건설 실적 역시 회복세로 전환되기 어려워 2026년에도 이익 회복에 한계가 나타날 것”이라고 진단했다.

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사정이 이렇다 보니 호텔롯데가 롯데지주 대신 구원투수로 나섰다는 분석이 나온다. 호텔롯데는 일본 광윤사 → 롯데홀딩스 → 호텔롯데 → 롯데지주로 이어지는 그룹 지배구조의 핵심 연결 고리이자 중간지주사 역할을 맡아왔다. 호텔롯데 측은 “이번 투자가 신사업으로 추진하는 시니어 사업 분야에서 전략적 시너지를 제고하는 계기로 작용할 것”이라고 밝혔다. 금융권 관계자는 “호텔롯데가 롯데지주 대신 롯데바이오로직스 유증에 참여하는데, 호텔롯데 경영 사정도 어려운 상황에서 자칫 밑 빠진 독에 물 붓기 우려가 나올 수 있다”고 귀띔했다.

롯데쇼핑 실적도 부진

롯데케미칼, 고부가 스페셜티 속도

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롯데그룹이 롯데바이오로직스에 경영 역량을 집중하지만 핵심 계열사인 롯데쇼핑 실적부터 챙겨야 한다는 의견도 나온다. 신동빈 회장이 5년 만에 롯데쇼핑 사내이사로 복귀하며 힘을 실어줬지만 분위기 반전에는 실패했다.

금융 정보 업체 에프앤가이드에 따르면 롯데쇼핑의 2025년 실적 추정치는 매출 13조8443억원, 영업이익 5564억원으로 집계됐다. 전년 대비 매출은 1% 감소하고, 영업이익은 17.6% 늘어날 전망이다.

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영업이익이 호전될 가능성이 높아졌지만 사측 기대에는 한참 못 미친다. 앞서 롯데쇼핑은 2025년 실적 목표로 매출 14조원, 영업이익 6000억원을 제시했는데 매출, 영업이익이 모두 목표치에 미치지 못할 전망이다.

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사업 부문별 실적을 보면 외국인 관광객 증가로 본점, 잠실점, 부산 본점 등 대형 점포 수요가 늘어 백화점 부문 실적은 괜찮았다. 다만 롯데마트·슈퍼를 운영하는 그로서리 부문 실적이 문제였다. 2025년 1~3분기 그로서리 부문에서만 283억원 영업손실을 내며 적자전환했다. 롯데온 중심의 e커머스 사업 역시 1~3분기 누적 266억원 적자를 냈다.

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신동빈 회장은 2025년 들어 롯데쇼핑 책임 경영에 나서며 실적 개선 의지를 드러냈다. 2025년 3월 정기 주주총회를 통해 2020년 이후 5년 만에 사내이사로 복귀했고, 공동 대표이사까지 맡았다. 신 회장은 복귀 이후 상반기 롯데쇼핑 이사회에 대부분 참석하며 롯데마트 그랑그로서리 구리점 신규 출점, 롯데백화점 영등포점 사업권 반납·재입찰, 롯데팩토리아울렛 가산점 폐점 등 굵직한 의사 결정에 관여했다. 신 회장은 지난해 VCM(Value Creation Meeting·옛 사장단 회의)에서 “빠른 시간 내 시장 신뢰를 회복하기 위해 유형 자산 매각, 자산 재평가 등 다양한 방안을 시행하지만, 근본적인 해결을 위해서는 사업의 본원적 경쟁력 강화로 수익성을 높여야 한다​”고 주문했음에도 뚜렷한 성과를 내진 못했다.

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롯데그룹 애물단지로 불리는 롯데케미칼은 사정이 더 심각하다.

롯데케미칼은 2022년 이후 매년 영업손실을 냈다. 2022년 한 해에만 7626억원 손실을 기록했고, 2023년 3477억원, 2024년 8940억원 적자를 냈다. 2025년에도 3분기 누적 영업손실만 5096억원에 달했다. 전년 동기(6808억원) 대비 손실폭을 줄였지만 흑자전환에는 실패했다.

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롯데그룹 전체 매출 중 30%를 화학군이 차지할 정도로 롯데케미칼은 핵심 계열사로 손꼽힌다. 2021년까지만 해도 1조5356억원 영업이익을 거두던 그룹 캐시카우였지만 더 이상 호시절을 기대하기 어렵다는 우려다.

그나마 최근 고부가 스페셜티 소재 전환에 속도를 내는 점은 주목할 만하다. 올해부터 범용 석유화학 비중을 과감히 줄이는 대신 기술 장벽이 높은 첨단소재 투자 비중을 대폭 높이기로 했다.

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올 하반기부터 전남 율촌산단 내 롯데엔지니어링플라스틱 공장을 본격적으로 가동할 예정이다. 연간 총 50만t 규모의 국내 최대 단일 컴파운드(혼합물) 생산공장이다. 모빌리티, IT 산업에 맞춤형 고기능성 소재를 공급하고, 슈퍼엔지니어링 플라스틱도 생산한다. 롯데케미칼은 배터리, 항공우주 등의 분야에서 기존 플라스틱보다 가볍지만 강도는 강한 슈퍼엔지니어링 플라스틱 수요가 크게 늘어날 것으로 내다본다.

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나프타분해설비(NCC) 구조조정에도 고삐를 조인다. 2025년 11월 충남 대산공장 물적분할 후 HD현대케미칼과의 합병안을 제출한 데 이어, 여수산업단지에서도 한화솔루션, DL케미칼 등 주요 기업들과 설비 통합, 조정을 추진 중이다. 석유화학 업계 관계자는 “롯데케미칼은 말레이시아 합성고무 회사 청산, 파키스탄 자회사 매각 등 비핵심 자산 정리에 속도를 내는 중”이라며 “자산 효율화 작업으로 1조7000억원의 현금 유동성을 확보한 만큼 그나마 올해 분위기는 나아지지 않겠나”라고 귀띔했다.

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다른 계열사도 분위기가 좋지 않은 것은 마찬가지다. 롯데건설은 서울 잠원동 본사 사옥과 부지 매각을 추진 중이다. 2025년 11월에는 7000억원 규모의 신종자본증권을 발행했다. 롯데건설은 2024년 3분기 누적 1632억원 영업이익을 냈지만 2025년 같은 기간 영업이익은 920억원에 그쳤다. 다만 롯데건설 현금 여력은 나쁘지 않다는 분석도 나온다. 남성현 IBK투자증권 애널리스트는 “롯데건설은 2025년 3분기 기준 현금, 현금성자산을 5415억원 확보한 상태”라며 “건설 업황이 부진한 것은 맞지만, 그룹 내 자금 지원 여력이 높다는 점에서 위기설을 과도하게 해석할 필요는 없다”고 진단했다.

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롯데그룹 주력 사업인 유통, 석유화학 모두 부진한 가운데 메타버스, 전기차 충전기 등 신사업마저 신통치 않다는 점이 문제다.

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롯데이노베이트의 메타버스 자회사 칼리버스는 단순한 가상공간 구현을 넘어 블록체인과 NFT를 접목해 디지털 생태계 구축에 나섰다. 하지만 정작 실적은 부진하다. 2025년 상반기 영업손실 106억원, 순손실 107억원으로 적자에서 벗어나지 못했다. 롯데이노베이트의 전기차 충전 자회사 이브이시스 역시 2025년 3분기 영업손실 34억원을 기록해 적자폭이 커졌다.

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이상헌 iM증권 애널리스트는 “롯데이노베이트의 핵심 자회사 칼리버스, 이브이시스 영업적자가 4분기에도 지속될 우려가 크다”며 “이브이시스는 전방 산업 업황 부진에 시달려왔고, 메타버스 플랫폼 칼리버스는 수익화를 위한 비즈니스 모델을 정립하지 못했다는 점이 문제”라고 진단했다.

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전반적인 분위기가 침체되다 보니 롯데는 2026년 임원 인사를 통해 그룹 재정비에 안간힘을 썼다. 부회장단이 전원 퇴진하고 유통, 건설, 화학, 식품 분야 CEO 20명을 교체하는 창사 이래 최대 규모 인사를 단행했다. 사업총괄제(HQ) 폐지로 그룹 의사결정 체제를 단순화해, 속도감 있는 체제로 전환하기로 했다.

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롯데는 앞서 2024년 유동성 위기설을 진화하기 위해 역대급 쇄신 인사를 단행했는데, 이번 인사에서 또다시 칼을 빼든 셈이다. “위기는 끝나지 않았고, 성과도 미흡했다”는 신동빈 롯데그룹 회장의 위기의식이 반영된 인사란 분석이다. 신 회장은 올 초 신년사에서도 “혁신의 필요성을 꾸준히 이야기했지만, 가시적인 성과로 이어지지 않았다”며 “올해 경영 환경은 그룹 핵심 사업의 근본적인 체질 개선을 요구하고 있다”고 말했다.

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다만 한편에서는 주력 사업, 신사업 모두 부진한 가운데, 반복되는 쇄신 인사만으로는 위기 극복이 녹록지 않을 것이란 우려의 목소리도 나온다. 재계 고위 관계자는 “신동빈 회장은 미래 성장동력을 확보한다며 바이오, 메타버스, 모빌리티 등 다양한 신사업 투자를 단행하고 사업 포트폴리오 재정비에 나섰지만 뚜렷한 성과를 내지 못했다”고 귀띔한다.

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신동주 회장 경영권 분쟁 불씨

주주대표소송 가능성 ‘솔솔’

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롯데그룹 분위기가 뒤숭숭한 가운데 그룹 입장에선 신경 쓰지 않을 수 없는 변수가 또 있다. 신동빈 회장 형 신동주 SDJ코퍼레이션 회장과의 경영권 분쟁 불씨가 사그라들지 않은 점이다.

신동주 회장은 2025년 8월 롯데지주 보통주 1만5000주가량을 장내 매수했다. 롯데지주 전체 발행 주식 1억490만9037주의 0.01% 수준이다. 상법에 따르면 발행 주식의 1만분의 1 이상 주식을 6개월간 보유한 주주는 주주대표소송을 제기할 수 있다. 신동주 회장은 앞서 2025년 7월 일본 도쿄지방법원에 롯데홀딩스 이사진을 상대로 1000억원 규모의 손해배상을 청구하는 주주대표소송도 제기했다.

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신동주 회장은 “창업주 故 신격호 총괄회장의 장남으로서 롯데그룹의 현재 상황에 깊은 우려를 갖고 있다”며 “한국 자본 시장 내에서의 건전한 주주 활동과 롯데그룹의 투명 경영 회복을 촉구하기 위해 이번 매입을 결정했다”고 밝혔다. 재계 관계자는 “신동주 회장이 연내 소송전을 준비 중이란 소문이 나돈다”며 “신동주 회장이 경영권 분쟁에서 우위에 서긴 어렵겠지만, 가뜩이나 계열사들이 경영난에 시달리는 와중에 롯데그룹 입장에서도 골치 아파진 건 사실”이라고 귀띔했다.

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“1분에 30개 하면 당신도 20대”… ‘이것’ 개수로 알 수 있는 ‘건강 신호’

2026.01.19. 세계일보

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美 전문 트레이너가 밝힌 나이대별 적정 팔굽혀펴기 기준

20대 15~30개, 30대 12~25개, 40대 10~20개, 50대 8~15개, 60대 6~12개

70살 이상은 무릎대고 진행해야… 70대 5~10개, 80대 3~7개, 90대는 2~5개

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‘푸시업(push-up)’. 팔굽혀펴기는 간단하면서도 효과가 탁월한 운동이다. 팔과 어깨는 물론 코어 근육까지 단련하는 최고의 전신 운동으로 꼽힌다. 근력 운동과 유산소 운동을 동시에 수행할 수 있다는 점에서도 장점이 크다. 다만, 팔굽혀펴기를 잘못된 자세로 진행하면 통증과 부상이 나타날 수 있다. 팔을 굽힐 때 엉덩이가 올라가 있으면 상체로 체중이 쏠리면서 어깨와 손목에 무리를 준다.

 

◆가장 효과적인 전신 운동

 

19일 의료계에 따르면 팔굽혀 펴기는 맨몸 운동 중에서도 가장 효과적인 전신 운동이다. 팔, 어깨, 가슴은 물론 코어 근육과 하체 안정성까지 요구돼 단순한 상체 근력 운동을 넘어서는 복합적인 효과를 제공한다. 가슴의 대흉근, 팔 뒤쪽의 삼두근, 어깨의 삼각근 등 상체 주요 근육을 강화시키고, 복부와 허리의 코어 근육도 함께 단련된다.

 

팔굽혀 펴기는 근육만 강화하는 게 아니다. 신체를 지지하는 구조를 구축하는 데도 도움이 된다. 예를 들어 푸시업을 할 때 팔꿈치와 어깨 움직임이 있기 때문에 시간이 지남에 따라 해당 관절들을 강화하는 데 도움이 된다.

 

기본자세는 양 손을 어깨 너비보다 조금 넓게 벌려 바닥에 짚고, 발끝은 모으거나 골반 너비로 벌린다. 몸 전체는 머리부터 발끝까지 일직선을 유지해야 하며, 시선은 바닥을 향한다. 팔을 굽힐 때는 가슴이 바닥을 향해 내려가되 허리가 꺾이지 않도록 주의하고, 팔꿈치는 45도 각도로 벌어지는 것이 좋다.

 

◆나이대별 팔굽혀 펴기 횟수

 

미국에서 10년 이상 활동한 전문 피트니스 트레이너 메리 오니앙고는 최근 뉴욕포스트와의 인터뷰에서 “나이대별로 할 수 있어야 하는 팔굽혀 펴기 횟수가 있다”고 강조했다.

오니앙고에 따르면 팔굽혀 펴기는 나이대별 근력과 체력 상태를 가늠할 수 있는 지표다. 그는 팔굽혀 펴기를 ▲20대는 15~30개 ▲30대는 12~25개 ▲40대는 10~20개 ▲50대는 8~15개 ▲60대는 6~12개를 해야 한다고 제시했다. 70~90대는 땅바닥에 무릎을 대고 팔굽혀 펴기를 진행한다. ▲70대는 5~10개 ▲80대는 3~7개 ▲90대는 2~5개를 할 수 있어야 한다.

 

앞서 팔굽혀 펴기가 심혈관질환의 위험 정도를 예측할 수 있다는 연구결과가 나왔다.

USA투데이 등 외신은 미국 하버드대 ‘T.H.찬 공중보건 대’의 저스틴 양 박사팀이 수행한 보고서가 미국 의사협회 저널 ‘네트워크 오픈’에 실렸다고 전했다. 보고서의 결론부터 말하면 팔굽혀펴기(푸시업) 능력과 심혈관질환 위험은 대략 반비례 관계에 있다는 것이다. 예컨대 1분간 40회 이상 푸시업을 하는 남성(최저 위험군)은 10개를 넘기지 못한 경우보다 심혈관질환 발병 위험이 최고 96% 낮았다.

 

◆올바른 팔굽혀 펴기

 

맨바닥에서 팔굽혀 펴기를 하는 것은 손목에 무리를 줄 수 있다. 동작을 수행할 때 손목 관절이 90도로 꺾이기 때문이다. 팔굽혀 펴기는 자기 체중의 약 70%를 들어 올리는 운동이다. 과체중이거나 손목 관절이 좋지 않은 사람은 근육과 힘줄, 인대가 손상될 수 있어 주의해야 한다.

상체 근력이 약해 균형을 잃고 넘어질 위험도 있다. 무릎을 바닥에 대고 팔굽혀 펴기를 하면 체중이 분산돼 관절 부담을 줄이고, 보다 안정적으로 근육을 강화할 수 있다.

전문가들은 “팔굽혀 펴기는 단순한 운동 동작을 넘어, 개인의 상체 근력과 전신 건강 상태를 보여주는 지표로 평가된다”며 “팔굽혀 펴기를 잘 수행하면 근력 유지뿐 아니라 심폐 지구력, 체중 관리에도 이점이 있다”고 말했다.