경제 News [2026. 01. 15]

2000만원이던 ‘대치 은마’ 어떻게 100억 펜트하우스 됐나

2026.01.14. 헤럴드경제

한보그룹 ‘강남 최후 개발지’ 주목 개발 미분양 딛고 평당 68만원 수준서 ‘완판’ 명문고 이전에 ‘학군 1번지’로 몸값 상승 29년간 재건축 좌절→정비계획안 통과 “미래 가격 예상 무의미, 은마 시대 온다”

“펜트하우스 조합원의 분담금이 97억원이라고 해서, 시장가가 130억이 될지 150억이 될지 예상하는 건 무의미하다. 화폐 가치가 어떻게 달라질지 모르고, 또 언제 재건축이 완료될지 모르기 때문이다. 대치동의 천장은 무한하다.”(2025년 11월, 대치동 D 공인중개사 대표)

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대치동 은마아파트 펜트하우스의 추정분담금이 최근 97억원으로 추정되며 정비업계를 놀라게 했다. 지금까지 발생한 분담금 중 역대 최대 금액이다. 은마아파트는 한국의 ‘사교육 1번지’로 불리는 대치동의 상징과도 같은 존재다. 강남 개발 ‘1세대’ 은마아파트가 걸어온 길을 추적해본다.

 

강남 주변에서 중심으로…대치를 일으킨 은마

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‘큰 고개’를 뜻하는 대치는 본래 경사진 언덕으로 인해 대단지 아파트를 세우기 적절치 않은 대지였다. 양재천과 탄천이 합류해 여름마다 물에 잠기는 것도 주민들의 큰 걱정거리였다. 1967년부터 박정희 전 대통령이 ‘한강개발3개년추진계획’을 통해 동부이촌동·압구정동·여의도·잠실지구에 아파트를 쌓아 올릴 때까지만 해도 대치동은 개발의 고려 대상이 아니었다.

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이처럼 주변부에 불과했던 대치동을 개발의 중심으로 만든 게 바로 한보그룹의 은마아파트다. 당시 탄천과 양재천에 제방을 세우고 빗물펌프장을 건설하면서, 대치동은 수해 걱정을 덜게 됐다. 이후 강남 최후 개발지로 대치동 농지를 주목한 당시 정태수 한보그룹 회장은 땅 주인들에게 계약금만 주고 해당 토지를 매입해 4000가구가 넘는 은마아파트를 짓게 된다.

하지만 정 회장의 바람과 달리, 처음에는 은마아파트 분양에 차질을 빚었다. 압구정 현대아파트가 부동산 투기가 사회적 문제로 떠오르자 정부가 1978년 8월 이른바 ‘8·8 대책’을 내놓았기 때문이다. 이 대책에는 처음 도입된 토지거래허가제뿐 아니라 분양권을 전매할 시 양도세율을 100%로 매겨버리는 초강력 규제도 포함됐다. 이에 부동산 시장이 냉각되면서 일시적인 미분양 사태가 발생했다.

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하지만 곧 제2차 오일쇼크로 부동산 투자 심리가 되살아나며 정 회장은 은마아파트 완판 분양에 성공하게 된다. 1970년대 당시 ‘매머드급 단지’로 통했던 이 아파트는 4424세대 대규모로, 76.79㎡(30평·전용면적) 2674세대와 84.43㎡(34평) 1750세대로 구성됐다. 30평은 분양가 2000만원, 34평은 2300만원에 선착순 분양을 진행했다. 평당 분양가가 약 68만원 수준이었던 것이다.

 

최초 ‘위장전입’ 화제지역…학원 1300개 있는 자타공인 학군지

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이후 은마아파트가 몸값을 높인 건 대치동이 ‘학군 1번지’로 자리 잡으면서다. 70년대 휘문고, 숙명여고, 경기고 등 명문고가 이전되던 시기, 대규모 아파트 단지가 함께 조성되며 대치동은 자연스럽게 학원이 몰려들기 시작했다.

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주민들은 당시 대치동이 ‘교육→신분 상승’의 공식을 전국에서 가장 먼저 학습한 동네였다고 증언한다. 1980년대부터는 명문고 진학을 위해 주소지만 이전하는 ‘대치동 위장전입’이 처음 사회 문제로 떠올랐다. 명문고를 졸업한 세대는 다시 대치동으로 유입돼 국내 최고 수준의 교육 환경을 형성해 나갔다.

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이에 현재는 목동, 방이동, 상계·중계동 그리고 분당 등 다른 학군지보다도 압도적인 학원 밀집도를 자랑하고 있다. 서울특별시강남서초교육지원청에 따르면 지난 달 말 기준 대치동에는 1296개의 학원이 자리해 있다. 같은 강남권 내 반포동(303개), 잠원동(145개), 압구정동(8개)에 비하면 압도적으로 많은 수치다.

대치동 학부모들의 가장 큰 특징은 촘촘하고 빠른 정보 네트워크를 구성하고 있다는 점이다. 새로운 입시 정책이 발표되면 가장 먼저 대치동에서 분석이 시작되고, 대응 전략이 수립된다. 또 대치동 출신의 서울대 의대생들을 멘토나 조교로 활용하며 ‘그들만의 세상’이 지속되고 있다. 계약금만 억대에 달하는 스타 강사들이 밀집된 시대인재 학원도 이 대치동에서 탄생했다.

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대치동 학원가 이용자들의 주거지는 크게 대치동, 역삼동, 도곡동 3개 권역으로 나뉜다. 이들 지역은 테헤란로를 중심으로 남쪽에 있어 ‘테남’이라 불린다. 대치동에 위치한 은마아파트는 이 중에서도 학원가를 걸어서 다닐 수 있는 도보권이다. 아파트가 워낙 오래된 탓에 전세가도 저렴한 편. 전체 4000세대 중 세입자의 비중이 절반 가까이 된다.

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실제 은마아파트의 전세가는 최저 5억원대에서 갱신되거나 최대 10억원을 넘기지 않고 있다. 인근 D 공인중개소 대표는 “근처 미도나 선경아파트보다도 은마아파트의 전세가가 조금 더 낮게 형성돼 있다”며 “복도식으로 구성돼 있고, 세대도 워낙 많아 관리가 더 까다롭기 때문”이라고 설명했다.

 

29년 재건축 좌절 역사…정비계획안 통과되자 43억 신고가

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하지만 대치동의 상징과도 같던 은마아파트에도 아픔이 있었다. 바로 29년의 ‘재건축 좌절’ 흑역사다. 대치삼성래미안, 래미안대치팰리스 등 이미 재건축이 완료된 인접 아파트와 달리 1996년 재건축추진준비위원회를 발족한 은마는 25년 넘게 후보로 머물러 있었다. 집값 상승을 우려한 정부와 서울시의 철벽 규제로 매번 좌절된 탓이다.

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대표적인 게 바로 2006년 도입된 재건축 초과이익환수제다. 재건축 사업에서 발생하는 이익을 노린 투기 세력이 기승을 부리자, 정부는 재건축에 따른 집값 상승 이익이 조합원 1인당 3000만원을 넘을 경우 그 일부를 환수하는 제도를 꺼내 들었다. 또 재건축 가능 여부를 가려주는 잣대가 되는 아파트 안전 진단 기준도 계속 높아져 은마의 재건축 도전 ‘N수 생활’도 길어졌다.

2010년 4차례 도전 끝에 조건부 재건축이 가능한 D등급을 받았지만, 이번엔 층수 규제가 발목을 잡았다. 49층 높이로 새 아파트를 지으려던 은마 주민들의 꿈은 박원순 전 서울시장이 35층 층고 제한을 도입하면서 좌절됐다.

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2022년 35층 고도 제한이 폐지되면서 은마 주민들의 희망은 다시 커지기 시작했다. 지난 달 정비계획 변경안 심의가 통과되며 29년 만에 재건축에 탄력을 받기 시작했다. 최고 49층, 총 5893가구(공공주택 1090가구) 규모로 새롭게 탈바꿈할 예정이다.

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정비계획 변경안 심의가 통과되자 은마아파트 몸값도 더 높아졌다. 지난 6일 30평 매물이 38억원에 거래되며 최고가를 경신했으며, 34평 역시 지난 10월 43억1000만원에 거래되며 신고가를 다시 썼다. 전문가들은 “은마의 시대가 올 것”이라고 예상한다.

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조합원 분담금 97억원 펜트하우스, 완공되면 “가치 예측 불가”

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주민들은 초고급 아파트로 다시 태어날 은마아파트에 큰 기대를 걸고 있다. 최근에는 공사비를 평당 9000만원으로 설정해 조합원 분담금을 추산한 결과 286㎡ 면적의 펜트하우스 분담금이 97억3000만원(31평 소유자)에 달할 거란 결과가 나왔다. 143㎡ 펜트하우스의 경우 분담금이 34억원~37억원 수준을 부담해야 할 것으로 추정된다.

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이외에도 128㎡의 추정 분담금은 31평 소유자 15억1000만원·34평 소유자는 12억3000만원을 비롯해 ▷118㎡ 31평 소유자 15억1000만원·34평 12억3000만원 ▷109㎡ 31평 소유자 12억2000만원·34평 소유자 9억4000만원 ▷96㎡ 31평 소유자 8억4000만원·34평 소유자 5억6000만원 ▷전용 84㎡ 31평 소유자 4억7000만원·34평 소유자1억8000만원으로 추정됐다.

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놀라운 사실은 이런 고액의 분담금에도 불구하고 펜트하우스를 신청한 조합원이 12명에 달했다는 점이다. 143㎡ 펜트하우스를 신청한 조합원은 50명이었다. 30억~100억원의 분담금조차 크게 걸림돌이 되지 않는 자산계층이 은마아파트에 몰려있다는 사실이 확인된 것이다.

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은마아파트 재건축이 완료되면 고급 전용설계와 학군을 모두 갖춘 초특급 신축아파트가 될 전망이다. 현재 반포에 몰려간 초고액 자산가들의 선호도 다시 대치로 몰릴 거란 예측까지 나온다. D 공인중개사 대표는 “은마의 미래 가격을 점치는 건 무의미하다”며 “화폐가치에 따라 얼마든지 더 높아질 수 있다고 본다”고 했다.

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"전세가 없어, 서둘러 집 사자"…서울 10억 미만 이곳 몸값 '쑥'

2026.01.14. 아시아경제

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미미삼, 23평형 12억대 호가

반년만에 실거래가 8500만원↑

상계주공3·6단지,20평대 8억 호가

전세난·대출규제에 저가 재건축단지 인기

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최근 고강도 대출 규제와 전세 매물 감소가 맞물리면서 노원구 일대 재건축 단지 호가가 치솟고 있다. 생애최초 혜택을 활용할 수 있는 신혼부부·청년층이 서둘러 '똘똘한 한 채' 마련에 나서면서 10억원대 미만의 가성비(가격 대비 성능) 재건축 단지로 매수세가 쏠리고 있다. 전문가들은 재건축 아파트 투자의 경우 분담금 부담과 사업 속도를 고려해 투자해야 한다고 조언했다.

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미미삼, 12억대 호가…상계주공3단지, 전고점 돌파 주목

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14일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 노원구 대표 재건축 단지인 월계시영아파트(미륭·미성·삼호3차)는 지난달 전용면적 59㎡(23평·삼호3차) 매물이 9억4500만원에 거래되며 신고가를 경신했다. 같은 해 6월 8억6000만원에 거래된 뒤 불과 약 6개월 만에 8500만원이 뛰었다. 일대 중개업소에 따르면 아직 실거래 신고가 반영되지 않은 매물이 9억8000만원에 손바뀜한 사례도 있는 것으로 전해졌다.

노원구 월계동 월계시영아파트 전경. 네이버부동산

월계시영아파트는 준공 40년 차에 접어든 3930가구 대단지로, 1~16동은 미성, 17~23동은 미륭, 24~32동은 삼호3차로 이뤄졌다. 앞 글자를 따 '미미삼'으로 부른다. 해당 단지는 현재 정비계획 입안을 마친 상태다. 재건축 후 최고 40층, 6700가구로 재탄생할 전망이다. 일대에 HDC현대산업개발이 대규모 쇼핑몰과 주거복합단지를 짓는 '광운대 역세권 개발사업'을 추진 중이고 수도권광역급행철도(GTX) C노선 개통까지 앞두고 있어 이중 호재가 기대되는 지역이다.

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현장에서는 매수 문의가 이어지고 있다. 노원구 A공인중개업소 대표는"10·15 대책 이후 갭투자가 막혀 실거주해야 하는 상황인데도 매수 문의는 전혀 줄지 않았다"며 "매수자들은 집을 보여달라 성화인데 호가가 빠르게 올라 매물을 보여주기 부담스러운 상황"이라고 말했다.

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투자 수요가 몰리면서 호가도 뛰었다. 현재 시장에는 삼호3차 23평형 2가구가 각각 호가 11억5000만원, 12억5000만원에 매물로 나와 있다. 일대 중개업소들은 이달 중 11억원대에 가계약이 체결된 매물이 있다며 현재 호가가 과도하다고 보기는 어렵다는 반응이다.

노원구 재건축 대장주로 손꼽히는 상계주공 재건축 단지도 들썩이고 있다. 정비계획 수립에 착수한 3단지는 지난달 24평(전용 58㎡) 매물이 7억7500만원에 거래되며 신고가를 경신했다. 현재 시장에는 호가 8억7000만원에 매물이 나와 있다. 3단지는 2000가구가 넘는 대단지 아파트로, 지하철 4·7호선 노원역과 붙어있어 상계동 내에서도 노른자 땅으로 손꼽힌다. 해당 평형은 2022년 8억5500만원으로 고점을 기록한 이후 장기간 7억원대에 머물렀다. 상계주공 6단지도 24평(전용 58㎡) 호가가 8억원까지 올랐다. 해당 평형은 이달 9일 7억500만원에 손바뀜되며 신고가를 기록한 바 있다.

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대출 한도 줄고 전세 매물 잠겨…신혼부부·청년층, 서둘러 매수

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전문가는 정부의 고강도 대출 규제로 노원구 재건축 단지에 투자 수요를 몰렸다고 보고 있다. 정부의 6·27 대출 규제로 주택담보대출 한도가 6억원으로 제한되고 주택담보대출 담보인정비율(LTV)은 40%로 줄었다. 이로 인해 현금 여력이 부족한 투자자들이 10억원 미만의 가성비 매물에 눈길을 돌리고 있다는 분석이다. 실제로 직방에 따르면 지난해 11월29일부터 이달 7일까지 노원구에서 토지거래허가가 접수 된 건수는 615건으로, 직전 기간(10월20일~11월28일) 대비 117% 증가했다.

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윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원은 "현금 여력이 부족한 매수자들이 10억원 미만에서 투자 효율을 기대할 수 있는 재건축 단지를 찾으면서 노원구가 주목받고 있다"며 "그간 가격 상승이 더뎠던 노도강 재건축 단지가 저평가 매물로 인식되고 있다"고 말했다.

전세 매물 감소도 매수세를 자극한 요인으로 꼽힌다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 지난 12일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만2702건으로, 전년 대비 27.5% 감소했다. 10·15 대책 이후 갭투자 제한으로 전세 물량이 줄면서, 주거난에 직면한 청년층과 신혼부부가 생애최초 혜택을 활용해 매수에 나서고 있다는 분석이다. 노원구 B 공인중개사무소 대표는 "재건축을 앞둔 구축 단지를 문의하는 이들의 대다수가 신혼부부"라며 "전세 매물도 없고 집값은 오르니 불안해서 빨리 집을 사야겠다며 부동산을 찾아온다"고 말했다.

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다만 전문가는 분담금 부담과 사업 속도를 고려할 것을 권고했다. 앞서 상계주공5단지는 5억원대 분담이 예고되자 시공사와 계약을 해지하는 등 난항을 겪은 바 있다. 윤 위원은 "정비사업은 예상보다 장기화될 수 있다"며 "또한 추후 분담금이 늘어나더라도 이를 감당할 수 있는지 자금 여력을 따져볼 필요가 있다"고 말했다.

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3.3㎡당 1억 마포·성동 전용 59㎡, 정부 규제 이후 거래 '사라졌다'

2026.01.15. 뉴스1

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일부 분양권 작년 10월 25억5000만원 거래 이후 실거래 없어

주담대 한도 제한과 갭투자 차단이 거래 정체 원인

 

(서울=뉴스1) 김종윤 기자 = 3.3㎡당 1억 원 시세를 찍은 마포·성동 전용 59㎡(옛 24~25평) 거래가 정부 규제 이후 실종됐다. 이는 정부의 대출 규제로 자금 부담과 갭투자(전세 낀 매매) 진입이 차단됐기 때문이다. 정책의 일관성을 강조하는 정부 기조상, 당분간 뚜렷한 시장 변화는 어려울 것으로 관측된다.

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3.3㎡당 1억 찍은 중소형 아파트

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15일 국토부 실거래가 시스템에 따르면, 내년 입주 예정인 마포자이힐스테이트 라첼스 전용 59㎡ 분양권은 지난해 10월 13일 25억 5000만 원에 거래됐다. 과거 기준 24~25평으로 환산하면 3.3㎡당 1억 원을 넘는 수준이다.

마포자이힐스테이트 라첼스는 지하철 4개 노선이 지나는 공덕역과 5호선 애오개역 도보권에 위치한다. 2024년 분양 당시 전용 59㎡ 분양가는 12억~13억 원대였다. 당시 3.3㎡당 5000만 원을 넘긴 강북권 최고 금액으로 고분양가 논란에 직면했다. 이후 집값은 꾸준히 상승하며, 분양권 웃돈만 10억 원 이상 형성됐다.

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그러나 치솟던 가격은 지난해 10·15 부동산 대책 적용 이후 주춤했다. 정부는 주택담보대출 한도를 △15억 원 이하 주택 6억 원 △15억~25억 원 4억 원 △25억 원 초과 2억 원으로 제한했다. 이 대출 규제 25억 원 선이 심리적 저항선으로 작용하는 것으로 풀이된다.

실제 마포자이힐스테이트 라첼스 59㎡는 규제 적용 이후 단 한 건의 거래도 진행되지 않았다. 지난해 10월 이후 34평형 전용 84㎡ 분양권이 27억~28억 원에 실거래된 것과는 대조적이다.

인근 공인중개사 관계자는 "마포래미안푸르지오가 입주 10년을 넘기면서 신축인 마포자이힐스테이트 라첼스를 찾는 문의는 꾸준히 있다"면서도 "매도 의사가 있는 진성 매물이 없고, 대출 규제 여파로 거래가 진행되지 않고 있다"고 말했다.

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지난해 말 기준 서울 아파트 매매 시가총액은 1832조 원을 넘어서며 역대 최대치를 기록했다. 사진은 6일 서울 강남구 트레이드타워에서 바라본 도심 아파트 단지. 부동산R114에 따르면, 지난해 12월 25일 기준 서울 아파트 매매 시가총액은 1832조 3154억 원으로, 1년 전보다 207조 9137억 원(12.8%) 늘었다.

지난해말 기준 서울 아파트 매매 시가총액이 1832조 원을 넘어서며 역대 최대치를 기록했다. 사진은 6일 서울 강남구 트레이드타워에서 바라본 도심 아파트 단지. 부동산R114에 따르면 지난해 12월 25일 기준 서울 아파트 매매 시가총액은 1832조 3154억 1800만 원으로 1년 전보다 207조 9137억 9600만 원(12.8%) 늘었다. 2026.1.6/뉴스1 ⓒ News1

정부, 규제 완화 시기상조 입장…거래 회복 가능성 낮아

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한강벨트에 속한 성동구에서도 비슷한 현상이 나타났다. 옥수파크힐스 전용 59㎡는 지난해 1월 17억 200만 원에 거래된 뒤, 10월 13일 24억 3000만 원에 신고됐다. 3.3㎡당 약 1억 원 수준이다. 같은 달 17일 최고가 대비 8000만 원 하락한 23억 5000만 원 신고 이후 두 달 넘게 거래가 중단됐다.

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대출 규제뿐 아니라, 갭투자 시장 진입 중단이 거래 부진에 큰 영향을 미친 것으로 분석된다.

전용 59㎡ 특성도 작용한다. 중소형 시장은 1주택자의 대출을 활용한 갈아타기 실수요 중심으로 형성된다. 대출 2억 원 제한이 갈아타기 수요를 크게 억제한 것으로 풀이된다.

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정부는 규제 완화를 당분간 고려하지 않고 있어, 단기간 거래 회복은 어렵다는 시각이 우세하다. 주택담보대출 한도가 제한적이어서, 고가 소형 아파트 거래 정체는 상당 기간 이어질 수 있다는 분석이다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "성동과 마포 시장을 주도하던 갭투자 수요가 규제 이후 사라졌다"며 "대출 규제 강화 이후에는 갈아타기 수요만으로 시장을 움직이기 어렵다"고 설명했다.

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반도체 호황 타고…용인 수지 집값도 상승랠리

2026.01.14. 서울경제

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[4주 연속 상승률 1위 기록]

SK하닉·삼전 등 직원 수요 많아

로얄동·로열층 나오는 즉시 팔려

인현·신정마을 등 신고가도 속출

수천가구 규모 리모델링까지 예정

공급부족 속 당분간 우상향 예상

용인 수지 아파트가 반도체 기업들의 호황으로 상승 랠리를 펼치고 있다. 반도체 기업 임직원들의 주택 수요가 용인 수지로 확산하는 가운데 공급 부족에 리모델링 이주 수요까지 맞물리면서 수지구 부동산 시장의 강세는 당분간 지속될 것으로 전망된다.

14일 한국부동산원에 따르면 경기 용인 수지구는 지난해 12월 15일부터 1월 5일까지 4주 연속으로 전국 시·군·구 주간 아파트 가격 상승률 1위를 기록했다. 이 기간 누적 상승률은 0.81%에 달할 정도다.

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매수세가 몰리면서 매물도 급격하게 줄어들고 있다. 수지 ‘대장아파트’로 꼽히는 성복역롯데캐슬골드타운은 2356가구 중 매매 매물이 44건에 불과하다. 신정1단지 주공은 1044가구 중 매매로 나온 곳이 3건 수준이고, 신정9단지 주공도 812가구 중 매매 매물이 4건이다. 수지구의 A중개업소 대표는 “로얄동·로얄층 매물은 올라오자마자 팔린다”며 “어떤 중개업소는 문 앞에 매물 구한다는 종이를 써 붙일 정도”라고 전했다.

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신고가도 속출하고 있다. 신정마을주공1단지아파트 59㎡는 1년 만에 3억 원 넘게 올랐다. 지난해 2월까지만 해도 7억 원대에 거래되다가 지난달 27일 10억 8000만 원까지 오르며 신고가를 경신한 것이다. 인현마을힐스테이트 1단지 전용 84㎡도 이달 10일 9억 2000만 원을 기록하며 지난해 초 7억 원대에서 2억 원이 올랐다.

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반도체 업황 개선에 따른 대규모 성과급 지급이 수지 집값을 끌어올린 배경으로 지목된다. 수지구의 B중개업소 대표는 “SK하이닉스와 삼성전자 셔틀버스가 수지에서 출발하는 만큼 30분~1시간이면 출퇴근이 가능하다”며 “분당과 비교하면 가격도 저렴해 인기가 많다”고 설명했다.

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실제로 2018년 반도체 슈퍼사이클 때도 수지 집값이 폭등했다. 2018년 한 해 동안 수도권 아파트 가격은 3.50% 오르는 데 그쳤지만 수지 아파트는 8.53%나 급등한 바 있다. 2020년 코로나19 당시 반도체 수요가 늘자 수지 집값은 22.09%의 폭등세도 기록한 바 있다. 당시 수도권 아파트 가격은 수도권 8.72% 수준으로, 수지의 3분의 1에 불과했다.

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분당 아파트 가격이 큰 폭으로 오르면서 수지가 ‘키 맞추기’에 들어갔다는 분석도 나온다. 지난해 분당 집값은 19.10% 오르는 사이 수지는 9.06%의 상승률에 그쳤다. 한 중개업소 대표는 “수지가 실거주하기 좋은 지역이어서 전세나 월세로 거주하다 집을 구입하는 경우도 많다”며 “수지가 그간 분당 아파트값의 65% 수준을 유지했던 점을 감안하면 앞으로도 가격 상승 여력이 크다”고 분석했다.

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더욱이 대규모 리모델링도 예정돼 이주 수요가 발생할 것으로 예상되는 만큼 수지 아파트 가격은 당분간 우상향할 것이라는 전망이 나온다. 수지초입마을(1620가구)은 다음 달부터 이주를 시작하고 보원아파트도 3월경 이주를 예상하고 있다. 최근 수지 한성도 재건축 사업시행자 지정고시를 하는 등 정비사업이 활발하다. 게다가 당분간 공급이 없을 가능성도 크다. 부동산R114에 따르면 올해부터 3년간 용인 수지에 신규 입주 물량은 없다. 윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원은 “학군도 좋고 신분당선도 이용할 수 있어 사실상 대체할 만한 다른 도시가 마땅히 없는 상황”이라며 “반도체 경기가 점점 좋아지면 소득 수준 자체도 올라갈 것이기 때문에 주거비 상향에 영향을 줄 수밖에 없다”고 말했다.

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미분양 늘고 대출규제까지…경기 외곽 '청약 찬바람'

2026.01.14. 한국경제

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수도권 분양시장 양극화 심화

이천·안성 미분양에 개발 '보류'

초기 분양률도 전국 밑돌아

기존 단지도 용도 바꿔 공급

대출 규제로 외곽 시장 침체

평택·양주 등 미분양 적체돼

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수도권 분양시장에서 입지에 따라 가격과 청약 결과가 크게 엇갈리는 양극화 현상이 심해지고 있다. 실거주 수요가 많은 선호 지역에서는 공급 부족으로 가격과 청약 경쟁률이 오르는 추세다. 하지만 외곽 지역에서는 미분양 적체로 신규 공급에 제동이 걸리다시피 했다. 게다가 정부가 고강도 대출 규제에 나선 게 수요 위축으로 이어져 미계약이 발생하는 악순환이 나타나고 있다. 업계에선 수도권 외곽 분양 시장 침체로 민간 공급이 더 위축될 것을 우려하고 있다.

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◇미분양 걱정에 신규 택지 ‘일시 멈춤’

14일 국토교통부와 경기도 등에 따르면 최근 열린 수도권정비실무위원회에서 경기 안성시 월정지구 택지조성사업과 이천 신둔역세권 도시개발사업 등이 보류 결정을 받았다. 주변 분양 단지의 미분양 상황이 심각한 데다 향후 주택 수요가 많지 않을 것이란 판단에서다.

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월정지구 택지조성사업은 안성시 일죽면 11만㎡ 부지에 지상 25층 규모 공동주택을 조성하는 사업이다. 위원회에서는 인근 용인 등에 공급이 많아 주택을 분양하더라도 수요가 적을 것이라고 우려했다. 주택 수요 예측과 사업성을 다시 판단하라는 것이다.

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이천 신둔역세권도 미분양이 화근이다. 위원회는 2024년부터 미분양 주택 증가 속에 기존 분양 단지도 용도를 변경하고 있어 신규 공급이 부적절하다고 봤다. 분양 시기가 2030년으로 여유가 있어 2585가구 공급 계획을 천천히 세워도 된다는 의견이 나와 보류 결정이 이뤄졌다.

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정부에선 미분양 위험 지역 내 공급은 신중해야 한다는 의견이 많다. 위원회 관계자는 “수도권에서도 지역에 따라 미분양 누적으로 신규 공급 계획을 미뤄야 하는 상황”이라며 “일부 지역에서 기존 주택 매각이 안 되는 게 분양시장에 악영향을 미치고 있다”고 말했다.

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주택도시보증공사(HUG)에 따르면 경기도의 민간아파트 초기 분양률은 저조한 편이다. 초기 분양률은 분양을 시작한 지 3개월 초과~6개월 이하 단지의 평균 분양률이다. 경기도 초기 분양률은 2024년 4분기 90.5%를 기록한 이후 내리막길을 걸어 지난해 3분기 67.4%에 그쳤다. 작년 3분기 전국 평균(75.7%)보다 낮다. 장기 침체를 겪는 지방만큼 수도권 분양시장도 어렵다는 의미다.

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◇대출 규제에 수도권 외곽 분양 ‘찬바람’

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업계에선 지난해 정부의 강력한 규제가 수도권 대부분 지역에 동시 적용돼 분양 심리가 더 얼어붙었다고 보고 있다. 게다가 고강도 대출 규제가 겹치며 수도권 내 갈아타기 수요가 줄어 외곽 지역부터 미분양이 크게 늘고 있다는 것이다.

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정부는 지난해 ‘6·27 수도권 가계부채 관리 방안’을 통해 중도금·잔금 대출에 6억원 한도를 적용했다. 대책에 앞서 대출을 받았더라도 기존에 받은 중도금 대출 한도가 6억원 이상이라면 입주 전 초과분을 상환해야 한다. 전세를 끼고 잔금을 치르는 ‘소유권 이전 조건부 전세대출’도 전면 금지됐다.

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서울 강남권 등 과열 지구에 적용되는 대출 규제가 수도권 외곽에도 그대로 도입돼 수도권 외곽 지역에서 미분양 적체가 계속되고 있다. 경기 평택시는 브레인시티 등지의 미분양 증가 여파로 작년 11월 기준 미분양 물량(3594가구)이 수도권 지방자치단체 중 최대였다. 경기 양주시(2736가구) 김포시(1210가구) 의정부시(1102가구) 이천시(1015가구) 등은 모두 네 자릿수 미분양을 기록했다.

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업계에선 가격 경쟁력을 갖춘 공공분양 등을 제외한 수도권 다수의 민간분양 단지가 분양시장에서 고전할 것으로 예상하고 있다. 분양가는 공사비 인상 등으로 계속 상승세인데 분양 수요는 대출 규제로 위축돼 분양시장이 더 왜곡될 수 있다는 지적이 제기된다. 업계 관계자는 “민간이 수도권 분양에서도 어려움을 겪으면 건설업계 유동성 리스크가 가중될 것”이라며 “수도권 외곽에서는 대출 규제를 완화하는 대책이 시급하다”고 했다.

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부동산으로 돈번 무신사, 오프라인 매장 확 늘렸다

2026.01.14. 파이낸셜뉴스

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2019년부터 성수동 일대 땅 매입

시세차익 1000억…수익률 100%

온라인 중심 사업 다변화에 투입

작년말 기준 매장 33곳으로 확대

서울숲 인근으로 투자지역 넓혀

상가 매입·임대로 특화거리 추진

패션 플랫폼 1위 무신사가 서울 성수동 중심의 부동산 투자 수익을 오프라인 사업 확대의 재원으로 적극 활용하는 것으로 파악됐다. 온라인에 집중된 사업 구조 다변화에 필요한 막대한 자금 마련을 위해 외부 투자자본, 잉여금과 함께 공격적인 부동산 투자 전략을 이어간다는 계획이다.

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■부동산 수익으로 매장 공격 투자

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14일 업계에 따르면 무신사는 자체 브랜드(PB) 무신사 스탠다드를 중심으로 오프라인 매장을 공격적으로 늘리고 있다. 2021년 무신사 스탠다드 홍대점을 시작으로 오프라인 공략에 나서 작년 말 기준 매장 수는 33곳으로 늘어났다. 글로벌 제조·유통일괄(SPA) 브랜드 '자라' 점포 수를 뛰어넘었다.

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무신사가 최근 2년간 공격적인 오프라인 매장 확대에 나선건 외부 투자유치와 함께 부동산 투자 수익을 꼽을 수 있다. 무신사는 2019년부터 성수동 일대 부동산 매입에 1000억여원을 투자해 지금까지 1000억원 이상의 시세 차익을 얻은 것으로 파악된다. 수익률로 따지면 100%의 성공적인 투자 성과를 냈다.

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2019년 220억원에 매입한 동부자동차서비스 부지는 자산운용사 마스턴투자운용과 무신사 캠퍼스 E1으로 개발한 뒤 마스턴투자운용에 1115억원에 매각했다. 시세차익은 900억원에 달한다.

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무신사가 2023년 매입한 성수동2가 273-18, 273-35 부지도 일찌감치 매각했다. 지난해 10월 마스턴투자운용이 이 토지를 매입해 무신사 성수 E4를 개발 중이다. 건물 준공 후 매각한 E1과 달리 E4는 사업 설계 전 운용사에 부지를 넘겨 빠르게 투자금을 회수했다. 520억원에 매입한 지 2년여 만에 57억원의 시세차익을 거뒀다.

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최근 착공에 들어간 무신사 성수 S1은 세일즈앤리스백(매각 후 재임차) 방식을 통해 본사 사무실로 활용 중인 무신사 캠퍼스 E1과 같은 방식으로 매각을 추진 중인 것으로 알려졌다. S1은 2019년 CJ대한통운으로부터 460억원에 부지를 매입한 뒤 인근 토지를 추가로 사들여 개발을 진행중이다.

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■서울숲 프로젝트, '연무장길' 재현하나

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무신사는 지난해부터 부동산 투자 범위도 확대하고 있다. 기존에 투자를 집중했던 연무장길을 벗어나 서울숲 인근 아뜰리에길에 주목하고 있다. 이곳은 패션 브랜드에 매장을 임대해 K패션 특화거리를 조성한다는 목표다. 무신사는 100억여원을 투입해 인근 공실 상가 20여곳을 매입하거나 임대했다. 다만 확보한 공간 중 매입보다 임대 비율이 높다는 게 무신사의 설명이다. 업계에선 거리 조성이 본격화되면 무신사가 성수동처럼 부동산 매입에 적극 나설 것으로 예상하고 있다.

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최근 실거래가를 보면 아뜰리에길 인근 상가는 3.3㎡(1평)당 1억원 안팎에 거래되고 있다. 최근 평당 3억원대까지 치솟은 연무장길에 비하면 저가 매수 기회라는 분석도 나온다. 조만호 무신사 대표는 2020년 개인 명의로 JDX 부지를 매입하는 등 서울숲 인근을 일찌감치 점찍었다. 무신사도 지난해 9월 서울숲 인근 건물을 119억원에 매입했다.

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무신사는 사업구조 다각화를 위해 부동산 수익과 투자 유치금 등을 오프라인 사업에 적극 투입하고 있다. 지난해 무신사 스탠다드 매장 방문객 수가 전년 대비 2배 이상 늘어나는 등 오프라인이 급성장하고 있지만 무신사 매출의 대부분은 여전히 온라인에 의존하고 있다.

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무신사 관계자는 "오프라인은 그 동안 무신사가 가보지 않은 길이지만, 내수 부진 속 돌파구를 찾기 위해 새롭게 도전하는 영역 중 하나"라며 "주요 사업영역인 플랫폼 투자를 지속하는 동시에 신사업인 오프라인 사업에도 드라이브를 걸고 있다"고 말했다.

2024년 말 기준 무신사가 오프라인 매장 확보에 쓴 보증금은 473억원으로 전년(431억원) 대비 10% 가량 늘었다. 매장을 크게 늘린 지난해 보증금 규모는 더 늘었을 것으로 예상된다.

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무신사는 오프라인 매출을 확대하기 위해 투자를 지속할 예정이다. 올해는 무신사 성수 S1에 들어서는 무신사 메가스토어 성수를 비롯해 매장 20곳 이상을 추가로 열 계획이다. 지난해 말 진출한 중국은 상하이를 시작으로 연내 10개 이상 매장을 열고 2030년까지 매장 수를 100개까지 늘린다는 목표다.

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주담대 줄였는데 안 잡히는 집값…정부의 가계부채 정책 딜레마

2026.01.15. 서울경제

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은행권 가계대출 감소폭

12월 기준 역대 최대치

서울 집값은 18.5% 올라

당국 DSR 규제강화 '저울질'

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‘6·27 대책’ 같은 정부의 부동산 규제와 대출 총량 관리에 지난해 12월 은행권 가계대출 감소폭이 동월 기준 역대 최대치를 기록했다. 은행 주택담보대출만 해도 2년 10개월 만에 뒷걸음질쳤다. 가계대출이 줄어들고 있지만 수도권을 중심으로 주택 가격 상승세가 지속하고 있어 금융 당국의 고민이 깊어지고 있다.

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15일 금융위원회에 따르면 지난해 12월 말 현재 은행권 가계대출 잔액은 전달보다 2조 2000억 원 감소한 1173조 6000억 원이다. 지난해 1월(-5000억 원) 이후 11개월 만에 내림세로 돌아선 것이다. 12월만 따져보면 감소 규모는 역대 최대 폭이다.

은행의 경우 주담대(-7000억 원)와 기타 대출(-1조 5000억 원)이 모두 쪼그라들었다. 은행의 주담대 축소는 2023년 2월(-3000억 원) 이후 처음이다. 전세자금 대출도 8000억 원 줄면서 3개월 연속 감소세를 이어갔다.

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올 들어서도 은행권 가계대출은 줄어드는 추세다. 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 가계대출 잔액은 13일 기준 767조 4186억 원으로 지난해 말 대비 2595억 원 감소했다. 금융 당국이 6·27 대책의 끈을 풀지 않는다는 기본 방침을 세운 만큼 올해도 가계대출 둔화세는 지속할 것으로 전망된다. 금융위는 이날 “철저한 가계대출 관리가 필요하다”고 강조했다.

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문제는 부동산 가격이다. 지난해부터 강력한 대출 규제를 벌이고 있지만 집값이 잡히지 않고 있다. 부동산R114에 따르면 지난해 서울 아파트 매매가격은 1년 전과 비교해 평균 12.52% 상승했다. 이 때문에 당국은 무주택자 같은 실수요자 대출은 최대한 손대지 않는다는 기조 아래 총부채원리금상환비율(DSR) 인하와 대출 위험 가중치 추가 상향 등 모든 카드를 들여다보고 있다. 당국은 대출 규제를 과도하게 더 조일 경우 서민과 실물경제에 악영향을 줄 수 있다는 점도 고민 중이다. 금융 당국의 고위 관계자는 “6·27 대책을 확 뛰어넘는 대책은 어렵지 않겠느냐”면서도 “집값을 생각하면 가계대출을 고강도로 관리해나가야 하는 상황”이라고 설명했다.

은행권에서는 ‘올해 가계대출로 돈을 벌 생각은 안 하는 것이 좋다’는 전망이 지배적이다. 금융 당국이 지난해와 마찬가지로 강력한 가계대출 관리 기조를 유지할 방침이기 때문이다. 실제로 금융 당국에서는 총부채원리금상환비율(DSR)을 중심으로 각종 가계부채 관리 방안을 들여다보고 있다.

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금융계에 따르면 금융 당국은 다음 달 대책 발표를 가정하고 DSR 비율 하향과 대상 확대 등을 두고 다양한 방안을 검토하고 있다. 현재 은행 기준으로 40%로 설정하고 있는 DSR 비율을 내리는 안이 언급된다. 지난해에도 DSR 비율을 40%에서 35%로 낮추는 안이 금융 당국 안팎에서 거론된 바 있다. 현재는 차주의 연소득 대비 대출 원리금이 40%를 넘지 않도록 규제하고 있는데 이를 더 조일 수 있다는 뜻이다.

정책대출을 DSR 규제 대상에 포함할지도 검토하고 있다. 전세대출 규제 역시 일부 강화될 가능성이 언급된다. 다만 금융 당국 고위 관계자는 “무주택자 전세 대출처럼 실수요자를 억누를 수 있는 규제는 여러 가지 측면을 동시에 봐야 한다”며 “현재로서는 검토하고 있지 않다”고 강조했다.

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아울러 주택담보대출 자본 건전성 규제를 추가로 강화할지 들여다보고 있다. 올해부터 기존 15%에서 20%로 올라간 주담대 위험가중치(RWA) 하한을 25%로 추가로 높이는 안이 대표적이다. RWA가 증가하면 같은 액수의 주담대를 집행한다고 해도 각 은행권의 보통주자본(CET1) 비율이 추가로 악화되는 효과가 있다. 주담대에 자본 규제상 페널티를 줘 부동산 대출을 억누르겠다는 의미다.

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부문별 경기대응완충자본이나 부문별 시스템리스크완충자본 규제를 도입하는 안도 함께 언급된다. 부동산 경기가 과열될 경우 은행의 주담대 증가액에 상응하는 추가 자본을 쌓도록 하는 것이 뼈대다. 이날 금융위원회는 주택금융신용보증기금 출연요율을 대출 금액에 따라서도 0.05~0.3% 차등 부과하기로 확정했다. 금융 당국 관계자는 “여러 가지 방안을 보면서 각각의 효과성을 파악하려는 상황”이라고 설명했다.

 

청와대에서는 최대한 신속하게 가계대출 관리 대책을 내놓아야 한다는 입장인 것으로 전해진다. 지난해 금융 당국은 ‘6.27 대책’과 ‘10.15 대책’을 내놓으면서 주담대 한도를 2억~6억 원으로 묶었고 1주택자의 전세자금대출을 DSR 산정에 포함했는데 여기에 추가적인 가계부채 관리책이 필요하다는 의미다. 금융계의 한 관계자는 “세제·공급 대책보다 금융정책을 토대로 부동산 시장을 관리하려는 정부의 기조와 관련이 깊어 보인다”고 해석했다.

문제는 금융 부문에서 가계대출 억제책이 약발을 발휘하고 있음에도 부동산 가격은 여전히 잡히지 않고 있다는 점이다. 이날 한국은행이 발표한 ‘금융시장 동향’을 보면 지난달 말 은행권 주담대 잔액은 935조 원으로 1개월 전보다 7000억 원 줄어들었다. 2023년 2월 3000억 원이 감소한 후 2년 10개월 만에 처음 내림세를 보인 것이다. 금융위에 따르면 지난해 가계대출은 연간 37조 6000억 원 늘어 전년(41조 6000억 원)에 비해 증가 폭을 줄였다. 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율도 지난해 9월 말 89.3%에서 12월 말 89.0% 안팎으로 떨어진 것으로 추산된다.

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반면 부동산 가격은 서울을 중심으로 계속 오름세를 보이고 있다. KB부동산에 따르면 지난해 12월 서울 아파트 평균 매매가격은 15억 810만 원으로 1년 전보다 18.5%나 올랐다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “부동산 수요를 컨트롤한다는 측면에서 금융정책이 일정 부분 영향을 준 것으로 판단된다”면서도 “이 같은 수요 억제책에도 공급 부족에 따른 시장의 불안감이 커서 가격 상승이 이어지고 있는 것으로 보인다”고 짚었다.

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정부, 석유화학 이어 배터리 구조조정 시사

2026.01.15. 동아일보

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“김정관, 배터리 3사 체제 고민 당부”

작년 12월 잇단 계약 무산도 언급

정부가 석유화학에 이어 배터리 산업도 구조조정이 필요하다고 밝힌 것으로 알려졌다. 한국 제조업의 신성장동력이던 배터리 부진이 장기화되자 정부가 처음으로 생산시설 통폐합 등을 시사한 것으로 업계는 보고 있다.

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14일 복수의 재계 관계자에 따르면 김정관 산업통상부 장관은 최근 배터리 업계 임원들과 간담회를 열고 “현재 배터리 시장 환경과 생산량을 감안하면 배터리 3사 체제에 의문이 든다”는 취지의 발언을 하며 ‘3사 체제’가 유지 가능한지 진지하게 고민해 달라고 당부한 것으로 알려졌다. 국내 배터리 주요 3사는 LG에너지솔루션, SK온, 삼성SDI다. 참석 기업들은 이를 두고 “사실상 한 곳 이상의 배터리 업체가 문을 닫아야 한다는 의미로 해석했다”고 밝혔다.

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김 장관은 또 “지난해 12월의 경고를 봐야 한다”고도 언급한 것으로 전해졌다. 지난달에만 28조 원 규모 배터리계약이 무산됐다.

다만 산업부 관계자는 “김 장관은 배터리 업계가 석유화학처럼 흘러가지 않도록 다양한 해결 방안을 강구해 줬으면 좋겠다는 취지로 발언한 것”이라고 설명했다.

점유율 뚝뚝, 계약 줄취소… K배터리 해법 ‘발등의 불’

 

정부, 배터리도 구조조정 시사 전기차 캐즘에 한달간 28조 날아가 中업체, 글로벌 영향력 점점 커져 차세대 기술경쟁서도 뒤처질 우려… “정부, 세제혜택등 구조조정 지원을”

김정관 산업통상부 장관이 최근 배터리 업계 관계자들과 간담회를 열고 ‘배터리 3사 체제’가 유지 가능한지 진지하게 고민해 달라고 당부한 것에 대해 배터리 업계에선 파장이 일고 있다. 한국 제조업의 신성장동력으로 꼽혔던 배터리 사업이 석유화학처럼 구조조정이 필요한 신세가 됐다는 우려도 나온다.

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기업들도 극심한 수요 ‘보릿고개’에 민간 중심의 자발적 구조조정이 필요하다는 목소리가 나오지만 마땅한 해법이 없어 업계에선 “이러다 선 채로 죽을 수 있다”는 우려가 나온다. 김 장관이 ‘기업이 움직이지 않는 상황에서 정부가 지원할 명분이 부족하다’며 구조조정의 필요성을 시사한 것은 전기차가 단순한 캐즘(신산업의 일시적 수요 부진)을 넘어 구조적 정체로 가고 있다는 진단에서 나온 것으로 풀이된다.

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● 연말에만 28조 원 계약 취소·축소

14일 업계에 따르면 지난해 12월 한 달 동안 국내 배터리 업계에서 취소되거나 축소된 계약 규모는 28조 원에 달한 것으로 집계됐다. 전기차 캐즘으로 인해 글로벌 완성차 업체들이 전기차 사업을 축소하거나 철수 결정을 내리면서 국내 배터리 업체가 직격탄을 맞았다.

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LG에너지솔루션은 지난해 12월 포드(약 9조6000억 원), FBPS(약 3조9000억 원) 등과 맺은 총 13조5000억 원 규모의 배터리 공급 계약이 해지됐다. 엘앤에프는 테슬라와의 약 3조8000억 원 규모 하이니켈 양극재 공급 계약이 978만 원으로 축소됐고, 포스코퓨처엠은 제너럴모터스(GM)와 체결한 양극재 공급 계약 규모를 13조7696억 원에서 2조8111억 원으로 대폭 줄였다.

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업계에서는 전기차 수요 둔화로 추가적인 계약 축소 사례가 이어질 수 있다는 전망이 나온다. 한 배터리 업체 관계자는 “당분간 전기차용 배터리 시장의 반등을 기대하기 어렵다”고 말했다.

막대한 정부 지원을 등에 업은 중국 업체들의 영향력이 점점 더 커지는 점도 문제다. SNE리서치에 따르면 지난해 1∼11월 기준 국내 배터리 3사(LG에너지솔루션, SK온, 삼성SDI)의 중국 제외 글로벌 시장 점유율은 37.1%로 집계됐다. 2022년 53.9%로 과반을 지켰던 점유율은 2023년 48.5%, 2024년 43.6%로 떨어진 뒤 결국 40% 아래로 내려앉았다.

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국내 업체들은 삼원계(NCM) 배터리를 앞세워 기술 경쟁력을 강조해 왔지만, 저가의 리튬인산철(LFP) 배터리를 대량 생산하는 중국 업체들에 밀려 입지가 좁아졌다. 최근 CATL 등 중국 업체들이 소듐(나트륨) 이온전지 상용화에 나서면서, 차세대 기술 경쟁에서도 뒤처질 수 있다는 우려가 제기된다.

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● “자발적 구조조정 필요”… 해법은 안갯속

국내 업체들은 에너지저장장치(ESS)용 배터리 생산을 늘리며 돌파구를 찾고 있지만 전기차용 배터리 공백을 메우기에는 역부족이라는 평가가 많다. 여기에 LG에너지솔루션, SK온, 삼성SDI가 모두 주요 그룹의 핵심 계열사라 대규모 투자가 이미 집행된 상황에서 사업 철수나 매각을 결정하기 쉽지 않다.

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김대종 세종대 경영학부 교수는 “현재 구도가 이어지면 중복, 과잉 투자가 쌓여 첨단 산업의 국가 경쟁력이 후퇴할 우려가 있다”며 “정부가 세제 혜택 등 인센티브를 내걸고 기업이 구조조정에 나서도록 해야 한다”고 말했다.

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ESS 열풍에…리튬값 뛰고 배터리 기업 날고

2026.01.15. 한국경제

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리튬 가격 한달새 45% 급등

ESS 핵심 소재로 수요 늘어

재고 확보한 LG엔솔·포스코 등

'래깅 효과'로 수익성 높아질듯

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전기차 수요 부진으로 폭락했던 배터리 핵심 소재 리튬 가격이 한 달 만에 50% 오르며 1년8개월 만에 최고치를 기록했다. ‘인공지능(AI) 붐’으로 전기를 저장하는 에너지저장장치(ESS) 수요가 늘어난 데다 중국 정부의 배터리 보조금 축소 결정으로 중국 외 지역에서 생산이 확대될 것이라는 전망이 투자심리를 자극했다. 리튬을 미리 확보한 뒤 원가에 연동해 판매하는 국내 배터리 회사들은 재고 배터리 가치가 오르면서 수익성이 좋아질 것으로 예상된다.

14일 한국자원정보서비스에 따르면 지난 12일 기준 리튬 가격은 ㎏당 15.82달러로 2024년 5월 7일(15.88달러) 후 최고치를 기록했다. 지난달 10일 ㎏당 10.88달러였던 만큼 한 달 만에 45.4% 상승한 것이다.

리튬 가격은 전기차 판매가 늘기 시작한 2022년 11월 ㎏당 71.2달러까지 치솟았다. 배터리 수요는 급증하는데 공급이 따라가지 못해서다. 이후 전기차 캐즘(대중화 전 일시적 수요 정체)이 시작되고 리튬 광산 개발이 본격화하면서 가격이 급락했다. 2023년 말 ㎏당 20달러 선이 무너졌고, 작년 6월 23일엔 ㎏당 7.77달러로 사상 최저치를 기록했다.

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리튬 가격 상승을 부른 일등 공신은 ESS다. AI 붐에 따른 전력 수요 증가로 발전원 인근에 전기를 저장하는 ESS 투자가 급격하게 늘어서다. 리튬은 전기차용 배터리뿐 아니라 ESS에 주로 쓰이는 리튬·인산철(LFP) 배터리의 핵심 소재다.

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중국 정부가 오는 4월부터 자국 배터리 업체 등에 지급하던 수출 보조금을 폐지한다고 발표한 것도 영향을 미쳤다. 중국 배터리 업체들은 수출액의 9%를 중국 정부로부터 현금으로 돌려받았는데, 이 비율이 4월부터 6%로 낮아지고, 내년에는 아예 사라진다. 이 정책 발표 직후 중국에서 리튬 탄산염 선물가격이 하루 상한선인 9%까지 폭등했다.

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한국 배터리업계에 리튬 가격 상승은 호재다. LG에너지솔루션은 칠레 리튬 생산업체 SQM, SK온은 호주 레이크리소스와 대규모 공급 계약을 맺어 정해진 가격에 리튬을 공급받고 있다. 싼값에 확보한 리튬으로 배터리를 생산하고, 높은 시세를 원가에 적용해 판매하는 ‘래깅 효과’를 누릴 수 있어서다. 지분을 확보한 아르헨티나와 호주 광산을 통해 리튬을 조달하는 포스코그룹에도 호재가 될 것으로 전망된다.

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개인 ‘반도체 투톱’ 올들어 4조 순매수… 주가 급등에 ‘반포개미’도

2026.01.15. 동아일보

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삼성-SK 시총 비중 1년새 25→37%

“이제라도 올라타자” 포모 확산

‘똘똘한 한 종목’ 집중 투자 나서

전문가 “리스크 감안 분할매수를”

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직장인 이성구 씨(42)는 최근 주식 기사를 보는 게 괴롭다. 지난해 30%가량 수익을 내고 팔았던 삼성전자 주가가 그 이후로도 계속 오른 탓이다. 이 씨는 “지난해 말 조정이 끝날 때 다시 매수하려 했는데 주가가 계속 올라 타이밍을 놓쳤다”며 “올해 전망이 좋다는 걸 알면서도 매도한 가격 생각이 아른거려, 그보다 높은 가격에는 매수 버튼이 안 눌러진다”고 말했다.

코스피가 새해 들어 9거래일 연속 상승하면서 사상 최고가를 경신하며 4,700 선을 돌파했다. 하지만 대형주를 중심으로 강세장이 펼쳐진 탓에 투자자들의 희비도 엇갈리고 있다. 특히 지난해에 이어 올해도 상승세가 이어진 반도체 종목을 보유하지 않은 투자자들의 ‘포모(FOMO·소외될 수 있다는 공포)’ 심리도 커졌다. 크게 오른 반도체 종목에 투자할 엄두를 내지 못하는 사람들을 가리켜 ‘반포(반도체 투자를 포기한) 개미’라는 신조어까지 등장했다.

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● ‘반도체 투 톱’ 비중 25→37%

14일 한국거래소에 따르면 전날 종가 기준 코스피 시가총액은 3876조3979억 원으로 집계됐다. 삼성전자 시가총액(우선주 포함)이 898조7506억 원으로 23.2%에 달했다. 시총 2위 SK하이닉스 시총은 537조2657억 원으로 13.9%를 차지했다. 코스피에서 ‘반도체 투 톱’이 차지하는 비중은 37.1%로 1년 전(24.5%)보다 12.6%포인트 올랐다.

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올해 들어서도 반도체 강세는 이어지고 있다. 올해 코스피는 9거래일 연속 상승하며 지난해 말 종가(4,214.17) 대비 508.93포인트(12.08%)나 올라 4,700 선을 돌파했다. 같은 기간 삼성전자는 17.01%, SK하이닉스는 13.98% 상승했다. 삼성전자는 이날 종가 기준 미국 비자를 제치고 글로벌 시총 순위 16위에 올랐다. 아시아에서는 4위로 중국 텐센트를 추적 중이다.

반도체 종목들의 주가가 가파르게 상승하면서 포모 심리를 호소하는 투자자들도 많아졌다. 국내 주식 투자자들이 모인 커뮤니티에는 “이제라도 삼성전자나 SK하이닉스에 투자하는 것에 대해 어떻게 생각하느냐”거나 “정말 ‘17만 전자’와 ‘100만 닉스’로 갈 수 있느냐”고 묻는 글들이 잇따르고 있다.

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● 삼성전자 3조 넘게 사들인 개미

개인투자자들은 올해 들어 13일까지 코스피에서 1조 원 넘게 순매도했지만, 삼성전자는 3조6431억 원, SK하이닉스는 4350억 원 순매수했다. ‘반도체 투 톱’만 4조 원 넘게 사들인 셈이다. 특히 삼성전자는 올해 첫 거래일인 2일을 제외하고 매일 순매수했고, 지난해 두 배 넘게 오른 SK하이닉스의 경우 주가가 하락한 9일과 13일 5000억 원 이상씩 순매수했다. 주가가 계속 우상향할 것이라고 믿고 ‘똘똘한 한 종목’을 집중적으로 사들인 것으로 보인다.

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증권사들도 삼성전자와 SK하이닉스의 실적 전망과 목표주가를 잇달아 상향 조정하고 있다. 14일 IBK투자증권은 올해 삼성전자가 156조 원, SK하이닉스가 117조 원의 영업이익을 거둘 것으로 전망했다. 최근 두 회사의 실적 전망치를 내놓은 증권사들은 양 사가 모두 100조 원 이상의 영업이익을 올릴 것으로 보고 있다.

전문가들은 포모에 휩쓸린 투자는 주의해야 한다고 경고한다. 신승진 삼성증권 투자정보팀장은 “좋은 주식도 비싸게 사면 손실을 볼 수 있다”며 “반도체 실적 전망이 좋은 것은 맞지만, 빅테크의 투자 축소 같은 리스크도 있기 때문에 감당할 수 있는 범위에서 분할 매수에 나서는 것이 필요하다”고 말했다.

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㈜한화 둘로 나뉜다…김승연 회장 삼남, 계열분리 속도

2026.01.14. 한겨레

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방산·조선·금융 등 존속법인과

신설 테크·라이프 부문으로 나눠

한화그룹 사옥. 한화 제공

한화그룹의 지주회사 격인 ㈜한화가 방위산업·조선·해양·에너지·금융 부문이 속하는 존속법인과 테크·라이프 부문이 속하는 신설법인으로 나뉜다. 김승연 그룹 회장의 삼남인 김동선 한화호텔앤드리조트 부사장을 위한 계열분리의 발판을 마련한 것으로 풀이된다.

한화그룹은 ㈜한화 이사회가 14일 인적분할을 결의했다고 밝혔다. 인적분할은 오는 6월 임시주주총회 등의 절차를 거쳐 7월 중 완료될 예정이다. 기존 주주들은 순자산 장부가액을 기준으로 존속법인(㈜한화) 76.3%, 신설법인(한화머시너리앤서비스홀딩스) 23.7%로 산정된 분할 비율에 따라 주식을 배정받는다. 신설법인 초대 대표이사에는 김형조 전 한화호텔앤드리조트 사장이 내정됐다.

분할이 완료되면 한화비전∙한화모멘텀∙한화세미텍∙한화로보틱스 등 테크 분야와 한화갤러리아∙한화호텔앤드리조트∙아워홈 등은 신설법인에 속하게 된다. 한화에어로스페이스∙한화오션∙한화솔루션∙한화생명 등의 계열사는 존속법인에 남는다.

한화그룹은 “각 사업군의 특성과 환경에 적합한 경영 전략을 수립하고, 신속한 의사 결정이 가능한 사업 체계를 구축해 기업 및 주주가치를 제고”하려고 인적분할을 결정했다고 밝혔다. 또한 “㈜한화에는 장기적인 성장 전략과 투자 계획이 중요한 방산, 조선∙해양, 에너지, 금융 등 사업군과 유연하고 민첩한 성장 전략, 시장 대응이 필요한 기계, 서비스 등 복합적인 사업군”이 묶여 있어 전략 속도와 방향이 불일치하고 효율적 자본 배분에 장애로 작용한다고 밝혔다. 따라서 분할을 통해 “존속회사와 신설회사의 정체성을 명확히 하고 사업 부문별 전략을 최적화하여 시장으로부터 기업 가치를 온전히 평가받고자 한다”는 것이다.

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㈜한화는 인적분할과 함께 자사주 소각, 배당 확대로 주주 환원을 강화하겠다는 계획도 내놨다. 보통주 445만주(13일 종가 기준 4562억원어치)를 소각하고, 최소주당배당금을 지난해의 주당 800원보다 25% 인상한 1천원으로 정했다고 밝혔다.

재계에서는 ㈜한화의 분할을 두고 주주가치 제고라는 표면적 이유 외에 김동선 부사장의 독립 경영을 강화해 계열분리로 가는 발판을 마련하려는 것으로 보고 있다. 김 회장 장남인 김동관 그룹 부회장(방산·조선·해양 부문)과 차남 김동원 한화생명 사장(금융 부문)이 관장해온 계열사들은 ㈜한화 쪽에 남고, 김동선 부사장이 관장해온 계열사들(유통·로봇 부문)은 신설법인으로 이동하게 됐기 때문이다. 독립 의지가 강한 것으로 알려진 김동선 부사장은 장기간에 걸친 경영권 및 자산 승계 과정에서 그룹의 유통 등의 분야를 맡아왔다.

현재 ㈜한화의 지분율은 김 회장의 세 아들이 최근까지 지분 100%를 보유했던 ‘가족회사’인 한화에너지가 22.16%로 가장 많다. 이어 김 회장이 11.33%, 김동관 부회장이 9.77%를 갖고 있다. 김동선 부사장은 김동원 사장과 함께 각각 5.37%를 보유하고 있다. 김동선 부사장은 지난해 말 한화에너지 지분 25% 중 15%를 매각해 약 8천억원의 현금을 확보했다.

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한화에너지 지분 일부 매각과 ㈜한화의 분할은 김 회장의 세 아들 중 가장 큰 몫을 물려받고 있는 김동관 부회장이 승계의 중심이 되고 있다는 점을 다시 보여주기도 한다. 김 부회장은 ㈜한화·한화솔루션·한화에어로스페이스 전략부문 대표이사를 맡고 있다.

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사법리스크 '치명타' 피한 MBK, 홈플러스 회생 속도낸다

2026.01.15. 한국경제

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김병주 회장 등 4명 구속영장 기각…'홈플 정상화' 탄력

벼랑 끝 MBK, 위기 넘겨

檢, 제대로 된 답변 준비 못해

법원 "사기 혐의 소명 부족"

법조계 "무리하게 구속 시도"

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자금수혈 없인 '회생 졸업' 난항

3000억 회생금융 대출이 관건

'최대 채권자' 메리츠와 협상 주목

홈플러스, 7개 점포 영업중단 발표

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법원이 MBK파트너스와 홈플러스 임원들 구속영장을 기각하면서 MBK로선 최악의 상황을 면하게 됐다. 핵심 파트너가 줄줄이 구속됐다면 동북아시아 최대 사모펀드(PEF)로 자리매김한 MBK는 회복 불능 수준으로 평판이 훼손될 위기를 피할 수 없었다. 홈플러스 경영 실패로 여론의 뭇매를 맞던 MBK는 이번 구속영장 기각을 계기로 분위기를 바꿔놓겠다는 계획이다. 홈플러스 구조조정을 전제로 한 회생 계획에도 탄력이 붙을 것으로 예상된다. 홈플러스 회생 성공 여부가 3000억원 규모의 DIP(회생절차상 신규 자금 조달)에 달린 만큼 최대 채권자인 메리츠금융그룹과의 협상 결과에 시장의 이목이 집중된다.

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◇‘사기 회생’ 프레임 흔들려

박정호 서울중앙지방법원 영장전담 부장판사는 14일 김병주 MBK 회장과 김광일 MBK 부회장 겸 홈플러스 공동대표 등 MBK·홈플러스 임원 4명의 구속영장을 모두 기각했다. 박 부장판사는 “제출된 자료만으로는 구속할 정도의 혐의 소명이 부족하다”고 했다. 그러면서 “소명 정도와 수사 경과를 고려하면 증거 인멸이나 도주 염려로 인한 구속보다는 불구속 상태에서 충분한 방어 기회를 줄 필요가 있다”고 설명했다.

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김 회장 등에게 제기된 핵심 혐의는 홈플러스 전자단기사채(ABSTB) 관련 사기다. 작년 2월 중순께부터 신용등급 하락 가능성을 인지하고 있었음에도 전단채 발행을 강행했고, 기습적으로 기업회생을 신청해 채권 투자자들에게 손실을 떠넘겼다는 게 검찰의 논리다. 검찰은 MBK의 홈플러스 토지자산 재평가, 상환전환우선주(RCPS) 자본 재분류, 전단채 발행 등이 모두 사기 회생을 위한 ‘빌드업’이었다고 주장했다.

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그러나 이 같은 혐의에 대해 법원이 ‘소명이 부족하다’는 판단을 내렸다. 영장실질심사에서 MBK 측 논리를 기반으로 영장전담판사가 던진 질문에 검찰 측이 제대로 된 답변을 내놓지 못해 검찰의 ‘사기 회생’이라는 프레임이 흔들린 것으로 알려졌다. 한 법조계 관계자는 “신용등급 하락 방어를 위한 조치라고 항변한 MBK의 손을 들어준 셈”이라며 “애초부터 검찰이 여론을 의식해 결론을 정해놓은 채 갖가지 정황을 끼워 맞추는 식으로 무리하게 구속을 시도한 것 아니냐는 말이 많았다”고 전했다.

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◇회생 위한 구조조정 속도 기대

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MBK가 최악의 사법 리스크를 피하면서 관심은 홈플러스 회생 가능성에 쏠리고 있다. 홈플러스가 지난달 제출한 ‘구조혁신형 회생계획안’ 인가와 실행을 위해서는 당장 운영자금 마련이 시급하다. 홈플러스는 이달 내로 3000억원 DIP에 실패하면 임직원 월급조차 제대로 지급하기 힘든 처지로 알려졌다.

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홈플러스는 대주주인 MBK와 최대 채권자인 메리츠의 참여를 전제로 산업은행 등 국책기관이 대출을 통해 긴급 운영자금 일부를 지원하는 방안을 제안했다. MBK와 메리츠, 산은이 각각 1000억원을 부담하는 방식이다. 그동안 MBK가 영장실질심사 대비에 신경을 쏟느라 협상이 이뤄지지 않았다.

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홈플러스 구조조정도 속도를 낼 전망이다. 홈플러스는 이날 직원 대상 경영진 메시지를 통해 문화점, 부산감만점, 울산남구점, 전주완산점, 화성동탄점, 천안점, 조치원점 등 7개 점포 영업을 중단한다고 밝혔다. 홈플러스는 지난달 가양·장림·일산·원천·울산북구점에 이어 올해 들어 계산·시흥·안산고잔·천안신방·동촌점의 영업을 중단하기로 했다. 한 투자은행(IB)업계 관계자는 “그동안 MBK를 둘러싼 사법 리스크로 인해 홈플러스 회생 과정이 지지부진했지만 앞으로 속도가 빨라질 것”이라고 말했다.